路線価 (2023) 長野県飯山市大字飯山字本町1173-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 飯山市長野県飯山市大字飯山字本町１１７３番２
価格時点	2023 年
駅名	飯山駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	746万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,287 円 1平米 2万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	746万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,287 円／坪 1平米 2万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、飯山市市街地及び周辺にある既成商業地域で、周辺市町の商業地域との関連も認められる。需要者層は地元事業経営者又は中小法人が中心となる。市場の動向として郊外路線商業地域及び飯山駅周辺地域への消費流出が続き、本地域の需要動向は、人口減少、周辺地域の台風１９号（２０１９年）浸水被害やコロナ禍の影響もあり低調である。需要の中心価格帯は、取引が少ない状況にあるため把握が困難である。 (2) 同一需給圏は飯山市及び北信地域一帯の商業地域である。需要者の中心は地元の店舗等事業者である。人口減少・高齢化の進展により背後地の購買力が低下しており、また、長野市や中野市等へ顧客が流出する傾向が見られ、商況は弱含みであり、地価は下落傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、個別の取引事情により大きく左右されるケースが多いことから、見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格に関しては、商業地域の取引事例が希少な中で、当市類似状況下にある地域の事例を中心に求めたもので、一定程度実証性ある試算が行われた。収益価格はアーケード街である本地域の特性と商況衰退により、容積率を十分に活用した投資採算性ある建物の想定が困難なことから試算価格も低水準となった。よって、実証性ある比準価格を中心に、収益価格を関連付け、単価と総額の関連にも留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺では賃貸経営を目的とする取引は少なく、自用目的での取引が多いため、収益価格は信頼性が低い。これに対し、比準価格は、実際の市場で成立した取引価格に基づく実証的な価格で、本件の比準価格は飯山市や隣接市の商業地に係る取引事例を中心に求めており、信頼性が高い。したがって、市場の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	飯山駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	86.5 坪 (286 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	飯山市長野県飯山市大字飯山字本町１１７３番２
標準地の範囲
東	50 m
西	35 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	35 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	本町商店街
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)静間地区への店舗集中に加え飯山駅前地域に店舗が増えているが、本地域の商況や繁華性は依然として低い。２０１９年の水害やコロナ禍の影響もあって収益性低下に歯止めがかからず地価は下落と予測する。 (2)人口減少・高齢化が進展し、中野市や長野市等への顧客流出が進んでおり、本町商店街等旧来の中心商業地域は空洞化が進展し、地価は下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万7,609 円 1平米 2万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万7,609円 1平米 2万6,500円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 8万8,270円 1平米 2万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 8万8,270円 1平米 2万6,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商圏及び地元滞留率の減少が続く。静間地区幹線道路沿い及び飯山駅前地域の活性化に対し、既存商業地域の空洞化には全く歯止めがかかっていない。 (2)人口減少・高齢化の進展及び地域経済の停滞により不動産需要は全般には低調で、新型コロナウイルスの影響も相俟って商業地の地価は弱含みである。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はない。洪水浸水想定区域内であるが水害リスクは標準価格に反映している。令和３年飯山駅平均乗車人員は増加傾向にある。 (2)中心商業地の空洞化が徐々に進んでいるが、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。間口奥行比が大きいものの地域の標準的画地である。 (2)間口奥行比が大きいものの概ね地域の標準と把握される。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220820213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯山市
地域	長野県飯山市大字飯山字本町１１７３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万250 円／平米 10万7 円／坪
推定価格 平米 坪	3万129 円／平米 9万9,606 円／坪
標準価格 平米 坪	3万69 円／平米 9万9,408 円／坪
査定価格 平米 坪	3万100 円／平米 9万9,511 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	河川保全区域（河川保全区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211120213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯山市
地域	長野県飯山市大字飯山字本町１１７３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,977 円／平米 8万9,186 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,734 円／平米 8万8,383 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,335 円／平米 9万370 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220120213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯山市
地域	長野県飯山市大字飯山字本町１１７３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,787 円／平米 7万5,334 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,357 円／平米 7万7,218 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,330 円／平米 8万435 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220320213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯山市
地域	長野県飯山市大字飯山字本町１１７３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,616 円／平米 9万1,298 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,229 円／平米 9万19 円／坪
標準価格 平米 坪	3万457 円／平米 10万691 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220120211 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県飯山市大字飯山字本町１１７３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,764 円／平米 12万4,848 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,085 円／平米 10万6,073 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情