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路線価 (2023) 長野県塩尻市大字広丘吉田字若宮12-5外 坪・平米

2023
路 線 価
長野県 塩尻市
長野県塩尻市大字広丘吉田字若宮１２番５外 (塩尻)
  • 周辺状況： 住宅地 (一般住宅、アパート等が混在する住宅地域)
  • 村井駅 から 1000m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
14万5,464 円
１坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
4万4,000 円
１平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 長野県 塩尻市長野県塩尻市大字広丘吉田字若宮１２番５外
価格時点 2023 年
駅名 村井駅 から 1000m
路線価
1坪当たり 1坪 14万5,464 円
1平米当たり 1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1,760万 円
(319 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 18万2,491 円
1平米 5万5,200 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1,760万 円
(319 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 18万2,822 円／坪
1平米 5万5,300 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松本市の南部エリアと塩尻市の北部エリアであり、需要の中心は松本市と塩尻市に通勤する第一次取得者が中心である。需給動向は、国道沿いに大型店舗が出店しているため利便性が増加しており、住宅地需要も増加している。需要の中心となる価格帯は、土地２００㎡で１１００万円～１２００万円程度で、戸建分譲住宅は３２００万円～３５００万円前後である。

(2) 同一需給圏の範囲は、当市及び松本市南部の住宅地域、需要者の中心は同一需給圏の居住者及び通勤者である。需給動向は、国道沿いの大型小売店舗、最寄駅に比較的近く交通・生活利便性に優れる住宅地域であり、比較的需要は多い。需要の中心となる価格帯は、土地が２００㎡で１０００万円～１３００万円程度、新築の戸建物件は３５００万円程度が標準である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 国道に近いことから一般住宅のほかアパート等も混在するが、自用の戸建住宅の取引が中心であり、アパート建設については地主が節税等の目的での建築が多く、土地を取得してまでは建築を行っていないため収益価格は相対的信頼度の点で劣る。自用目的での取引が中心であることから、規範性に優れた比準価格を中心に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 比準価格は当市の住宅地域における取引事例より算定され、比準過程も適切で不動産市場を反映した規範性の高い価格と思料する。収益価格は収益性の観点から共同住宅を想定し、直接法により試算したが、当地域の快適性、利便性等の居住環境が収益性に完全換価できず低位に求められた。よって、実証的で具体性に富む比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額（格）を上記の通り決定した。
交通
交通施設 村井駅南東方
距離 1000 m
土地の状態
土地面積 96.5 坪 (319 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60 ％
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200 ％
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.2 m
現況 住宅
構造 軽量鉄骨:LS
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位 北
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無（記載無含）
側道等接面状況 記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道 有
ガス 有
下水道 有
法令上の規制等
近接区分 その他（記載無含）
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60 ％
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200 ％
基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 塩尻市長野県塩尻市大字広丘吉田字若宮１２番５外
標準地の範囲
東 100 m
西 100 m
南 0 m
北 100 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 15 m
奥行き 20 m
面積 300 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分 その他（記載無含）
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１ その他
その他地域地区等２ その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率 60 ％
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200 ％
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60 ％
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200 ％
基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)塩尻北ＩＣに近く、国道１９号の東側にある住宅地域である。国道沿いに店舗等が張り付きつつあり、利便性の向上が見られるため土地の需給は安定的に推移。コロナ禍であるが地価は若干の上昇傾向で推移すると予測。

(2)商業施設、Ｉ・Ｃ、国道、最寄駅に比較的近く、生活利便性に優れ、需給は安定的に推移するものと思われ、地価は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 18万2,491 円
1平米 5万5,200 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 18万2,822 円
1平米 5万5,300 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
 		1坪 18万2,491円
1平米 5万5,200円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年
 		1坪 18万1,499円
1平米 5万4,900円
　
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
 		1坪 18万2,822円
1平米 5万5,300円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年
 		1坪 18万1,499円
1平米 5万4,900円
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)塩尻市の人口は若干の減少傾向で推移しているが広丘地区の人口推移は堅調。コロナ禍であるが周辺の整備が徐々に進められており熟成度が増す傾向。

(2)総人口はほぼ横ばい、生産年齢人口は微増。当市の住宅地は利便性に優れる広丘、大門地区が需要の中心で、地価は上昇傾向である。
地域要因
(1)国道に接近し、利便性の点で優れるため、土地の需給関係は安定的に推移している。

(2)商業施設、Ｉ・Ｃ、国道、駅に比較的近い住宅地域であり、熟成が進みつつある。
個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号 1220220215
比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県 長野県
市区町村 塩尻市
地域 長野県塩尻市大字広丘吉田字若宮１２番５外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
坪
5万8,211 円／平米
19万2,446 円／坪
推定価格 平米
坪
5万6,272 円／平米
18万6,035 円／坪
標準価格 平米
坪
5万7,420 円／平米
18万9,831 円／坪
査定価格 平米
坪
5万7,400 円／平米
18万9,764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率 60 ％
基準容積率 80 ％
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他（記載無含）
接面道路
方位 西
道路幅員 5.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北
側道幅員1 4.1 m
側道方位2 接面道路無（記載無含）
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無（記載無含）
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号 1220320215
比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県 長野県
市区町村 塩尻市
地域 長野県塩尻市大字広丘吉田字若宮１２番５外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
坪
5万9,305 円／平米
19万6,062 円／坪
推定価格 平米
坪
5万8,441 円／平米
19万3,206 円／坪
標準価格 平米
坪
5万7,295 円／平米
18万9,417 円／坪
査定価格 平米
坪
5万7,300 円／平米
18万9,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率 70 ％
基準容積率 200 ％
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他（記載無含）
接面道路
方位 東
道路幅員 7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 西
側道幅員1 3.2 m
側道方位2 接面道路無（記載無含）
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無（記載無含）
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号 1211120215
比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県 長野県
市区町村 塩尻市
地域 長野県塩尻市大字広丘吉田字若宮１２番５外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
坪
5万1,851 円／平米
17万1,419 円／坪
推定価格 平米
坪
5万1,851 円／平米
17万1,419 円／坪
標準価格 平米
坪
5万4,523 円／平米
18万253 円／坪
査定価格 平米
坪
5万4,500 円／平米
18万177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率 60 ％
基準容積率 80 ％
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他（記載無含）
接面道路
方位 北西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 三方路
側道方位1 北東
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無（記載無含）
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無（記載無含）
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号 1220620215
比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県 長野県
市区町村 塩尻市
地域 長野県塩尻市大字広丘吉田字若宮１２番５外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
坪
4万990 円／平米
13万5,513 円／坪
推定価格 平米
坪
5万6,607 円／平米
18万7,143 円／坪
標準価格 平米
坪
5万6,102 円／平米
18万5,473 円／坪
査定価格 平米
坪
5万6,100 円／平米
18万5,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率 60 ％
基準容積率 80 ％
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 台形
駅前区分 その他（記載無含）
接面道路
方位 北
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 東
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無（記載無含）
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無（記載無含）
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号 1220520215
比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県 長野県
市区町村 塩尻市
地域 長野県塩尻市大字広丘吉田字若宮１２番５外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
坪
6万8,189 円／平米
22万5,433 円／坪
推定価格 平米
坪
6万7,520 円／平米
22万3,221 円／坪
標準価格 平米
坪
6万610 円／平米
20万377 円／坪
査定価格 平米
坪
6万600 円／平米
20万344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率 60 ％
基準容積率 200 ％
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他（記載無含）
接面道路
方位 東
道路幅員 8.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無（記載無含）
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無（記載無含）
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無（記載無含）
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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