土地路線価格
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路線価 (2023) 長野県塩尻市大門八-町509-33 坪・平米

2023
路 線 価
長野県 塩尻市
長野県塩尻市大門八番町509番33 (塩尻)
  • 周辺状況: 商業地 (低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域)
  • 塩尻駅 から 400m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
16万1,994
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
4万9,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 長野県 塩尻市長野県塩尻市大門八番町509番33
価格時点 2023
駅名 塩尻駅 から 400m
路線価
1坪当たり 1坪 16万1,994
1平米当たり 1平米 4万9,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
626万
(103 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 20万1,005
1平米 6万800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
627万
(103 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 20万1,335 円/坪
1平米 6万900 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は塩尻市内の商業地域又は商住混在地域であるが、特に強い代替競争関係が見られるのは塩尻市中心市街地の商業地域である。需要者は地元の個人事業者が中心と見られるが、住宅用途の需要も想定可能である。郊外大型店への顧客流出と高齢化等を原因とする中心商店街の衰退化傾向から、事業用の新規需要は低調である。取引自体が少なく、取引当事者の事情を反映して個別性が強いため、需要の中心的な価格帯は把握し難い。

(2) 同一需給圏の範囲は、主に当市の商業地域及び住・商混在地域が中心である。需要者は小売店舗等を行う地元の個人又は法人が中心である。近隣地域は中心市街地の商店街であるものの、郊外の大型商業施設への顧客の流出により商況は低迷し、地価は弱含みにて推移している。需要の中心となる価格帯は、旧態の商業地需要は弱く、事例も個別事情が反映される傾向が強いため把握が困難である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は店舗、事務所、店舗併用住宅等が混在する商業地域である。比準価格は塩尻市内の商業地域及び混在住宅地域の取引事例を採用しており、実証的で規範性は高い。当該地域では自用目的の取引が中心であり、賃貸物件に対する需要が少ないことから、収益価格の相対的な信頼性は劣る。以上により、規範性の高い比準価格を標準として収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 自用の店舗等が中心で、賃貸市場の成熟度は総じて低い。収益価格は、直接法により求めたが、賃貸市場の未熟成、賃料が持つ諸特性に加え、試算過程に多くの想定要素が介入することから低く求められ、試算価格としての規範性は低い。よって、当市の商業地域等の事例を採用し試算した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額(格)を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 塩尻駅南東方
距離 400 m
土地の状態
土地面積 31.2 坪 (103 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 店舗兼住宅
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 14 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 塩尻市長野県塩尻市大門八番町509番33
標準地の範囲
50 m
西 30 m
30 m
30 m
標準的使用
標準的使用 低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口 8 m
奥行き 12 m
面積 100 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 14m県道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)塩尻市中心市街地に位置する既成商業地域で、郊外の大型店等への顧客流出と高齢化から商況は低迷している。新型コロナウイルス感染症拡大の影響もあり、飲食店の客足の減少が認められる。

(2)当市中心市街地に位置する既存の商業地域で、郊外の大型商業施設への顧客の流出が続き、商業収益は低迷している。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 20万2,988
1平米 6万1,400
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 20万5,303
1平米 6万2,100
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 20万2,988
1平米 6万1,400
前年から次年への変動率 -0.3 %
2022年
1坪 20万1,666
1平米 6万1,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 20万5,303
1平米 6万2,100
前年から次年への変動率 -0.2 %
2019年
1坪 20万1,666
1平米 6万1,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)塩尻市の人口は若干の減少傾向で推移している。住宅地の地価は横ばい傾向にあるが、商業地はコロナ禍の影響もあり厳しい状況が継続。

(2)国道19号等の幹線道路沿いの大型小売店舗への顧客の流出により中心市街地の既成商業地域の需要は低迷している。

地域要因
(1)大門周辺の土地需要については、やや足踏み状態が続いており、地価はやや下落傾向にある。電線地中化事業が進行中。

(2)電線地中化事業が進行中だが、商況に大きな変化はない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 1220220215
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 長野県
市区町村 塩尻市
地域 長野県塩尻市大門八番町509番33
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
3万7,006 円/平米
12万2,342 円/坪
推定価格 平米
5万2,760 円/平米
17万4,425 円/坪
標準価格 平米
6万994 円/平米
20万1,646 円/坪
査定価格 平米
6万1,000 円/平米
20万1,666 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 3.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 1220220215
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 長野県
市区町村 塩尻市
地域 長野県塩尻市大門八番町509番33
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
5万1,872 円/平米
17万1,489 円/坪
推定価格 平米
5万4,602 円/平米
18万514 円/坪
標準価格 平米
6万1,767 円/平米
20万4,202 円/坪
査定価格 平米
6万1,800 円/平米
20万4,311 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 20 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 1210920215
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 長野県
市区町村 塩尻市
地域 長野県塩尻市大門八番町509番33
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
5万2,539 円/平米
17万3,694 円/坪
推定価格 平米
5万2,175 円/平米
17万2,491 円/坪
標準価格 平米
5万9,021 円/平米
19万5,123 円/坪
査定価格 平米
5万9,000 円/平米
19万5,054 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 10.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1 3.8 m
側道方位2 南西
側道幅員2 4 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 1210320215
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 長野県
市区町村 塩尻市
地域 長野県塩尻市大門八番町509番33
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
5万7,899 円/平米
19万1,414 円/坪
推定価格 平米
6万8,662 円/平米
22万6,997 円/坪
標準価格 平米
6万5,021 円/平米
21万4,959 円/坪
査定価格 平米
6万5,000 円/平米
21万4,890 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 12 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南東
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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