路線価 (2023) 長野県佐久市岩村田字中宿749-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 佐久市長野県佐久市岩村田字中宿７４９番１外
価格時点	2023 年
駅名	岩村田駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (336 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,306 円 1平米 3万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (336 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,306 円／坪 1平米 3万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧佐久市の岩村田、中込、野沢等の既成市街地内の商業地域。需要者は小売・飲食業を営む地元の事業者や東信地方を中心に営業展開する企業である。当該地域は岩村田の既存商店街であるが、佐久地方の商業の核が佐久平駅周辺商業地に移行したことから空洞化が進み衰退傾向にあり、活性化を図る施策が行われているが効果は薄い。価格は背後住宅地との関連もあり横ばい基調。需要の中心となる価格帯は取引が少ないため把握が困難である。 (2) 同一需給圏は旧佐久市の岩村田、中込、野沢等の既成市街地内の商業地域である。需要者は小売・飲食業を営む地元の事業者、東信地方を中心に営業展開する企業である。佐久平駅周辺及びそれに続く国道１４１号沿線は佐久圏域の商業の中心として発展を続けており、その影響を直接的に受ける旧来からの既存商業地は衰退傾向が続き、新規需要が顕在化し難い状況にある。又、取引も少なく需要の中心となる価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は商業地においては本来重視すべき価格であるが、当該地域は近年衰退傾向にあり空洞化が進んでいる状況から適正な賃料水準の把握が難しく、かつ収益価格は試算過程に想定要素を含まざるを得ないため信頼性はやや劣る。よって本件は、実証的で市場性を反映した価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し単価と総額の関係にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 商業地域のため本来は収益価格を重視すべきであるが、収益価格の試算に際し適切な賃貸事例が少なく想定要素を含むため精度は劣る。比準価格は岩村田市街地内の住・商混在地、及び中込・野沢地区の路線商業地の取引事例を採用して求めた実証的で市場性を反映した価格である。よって本件では相対的な精度に優る比準価格を重視し収益価格を比較考量して、単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岩村田駅東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	101.6 坪 (336 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐久市長野県佐久市岩村田字中宿７４９番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	41.5 m
面積	336 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	岩村田旧市街地内の既存商店街。
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)岩村田市街地内の既存商店街で佐久平駅周辺商業地に商業の核が移行したことから空洞化が進行している。商店街の活性化を図る施策が行われているものの、需要の低迷が続いており、背後住宅地価格との均衡から横這い。 (2)佐久平駅周辺及びそれに続く国道１４１号沿線は佐久圏域の商業の中心として発展を続けており、その影響を直接的に受ける旧来からの既存商業地は衰退傾向が続き、新規需要が顕在化し難い状況にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万8,603 円 1平米 3万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万8,603円 1平米 3万8,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍で景気が急速に悪化し、地域の経済への影響も大きく、市内商業地に対する需要は低調に推移しており、空き店舗も多くみられる。 (2)佐久圏域の商業の中心は佐久平駅周辺、及びそれに続く国道１４１号沿線であり発展を続けている。
地域要因
(1)佐久平駅周辺商業地に商業の核が移行し衰退傾向で推移しているが、背後地価格との均衡もあり、地価は横ばい傾向。 (2)旧来からの既存の商業地である当該地域は衰退傾向が続き、新規需要が顕在化し難い状況にある。
個別的要因	(1)標準的であり個別的要因による大きな変動はない。 (2)標準的であり個別的要因による大きな変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220720217 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市岩村田字中宿７４９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,960 円／平米 15万5,250 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,592 円／平米 15万727 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,611 円／平米 13万954 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,600 円／平米 13万918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211020217 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市岩村田字中宿７４９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,419 円／平米 13万319 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,419 円／平米 13万319 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,308 円／平米 12万6,646 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220920217 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市岩村田字中宿７４９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万4,434 円／平米 17万9,959 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,849 円／平米 17万4,719 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,410 円／平米 13万289 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	29.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	7.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211020217 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市岩村田字中宿７４９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,183 円／平米 11万3,009 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,187 円／平米 10万9,716 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,455 円／平米 12万7,132 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情