路線価 (2023) 長野県東御市県字六反164-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 東御市長野県東御市県字六反１６４番１
価格時点	2023 年
駅名	田中駅 から 500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,600万 円 (834 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,147 円 1平米 3万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,600万 円 (834 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,147 円／坪 1平米 3万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東御市全域に及び、上田市、小諸市の幹線沿線を含む。国道１８号線、浅間サンライン沿線により強い代替競争関係が作用し、需要者は物販業、飲食業、金融業等を行う地元の法人を中心とする。顧客流出などから供給圧力が強い一方、商業地需要は細く、地価は長らく下降トレンドを辿ってきたが、周辺住宅地価との関連で徐々に底堅くなってきている。散発的に見られる取引事例の価格は区々であり、需要の中心となるような価格帯は把握出来ない。 (2) 同一需給圏は市内全域の商業地域で上田市、小諸市等近隣市の商業地域も含む。需要者は小売・飲食業、沿道サービス業を営む地元の事業者が中心である。市中心部の路線商業地域であるが、上田市や佐久市等の近隣都市へ大型商業施設の進出が相次ぎ、それらの商圏が拡大する中で東御市の購買層の移動が顕著となっており、市内の商業地は衰退傾向で推移している。又、需要の中心となる価格帯は取引が少なく把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用の店舗、併用住宅が中心をなし、総じて賃貸市場の成熟程度は低い。収益価格は想定される標準的な総収益、総費用を計上して試算したものであるが、地域柄地縁的選好性も根強く、賃料からの収益性では地価を計り切れない面もある。よって、より実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参酌するとともに、発展的要因が乏しく停滞感を伴って推移する近隣の商況を踏まえて前年価格との均衡を検討し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 比準価格の試算の過程において採用した事例の信頼性は高く、各事例の特徴を把握の上適正に補修正が行われたため、市場の実態及び対象地の個別性を適切に反映し規範性は高い。一方、収益価格の試算において採用した数値はデータに基づくものの想定事項が多い。よって標準地は商業地であり市場参加者は通常意思決定に際し収益力に着目するが、本件においては資料の相対的な信頼性に鑑み、比準価格を重視し収益価格を比較考量して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	田中駅北東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	252.3 坪 (834 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	3 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東御市長野県東御市県字六反１６４番１
標準地の範囲
東	120 m
西	100 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	20 m
面積	800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	中心街に近い国道沿線商業地域。南西向き緩傾斜地勢。
街路	１４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)主要国道沿線で普通車の交通量が多く、路線商業地域として底堅い収益力を保持するが、顧客の郊外大型店、上田市街地への流出傾向が継続している。展開力を欠き、地価は今後も弱含み傾向が予測される。 (2)上田市や佐久市等の近隣都市へ大型商業施設の進出が相次ぎ、それらの商圏が拡大する中で東御市の購買層の移動が顕著となっており、市内商業地は衰退傾向で推移し地価は弱含みが継続と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万4,139 円 1平米 3万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万4,800 円 1平米 3万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万4,139円 1平米 3万1,500円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口総数は微減、世帯数は微増傾向。老年人口はほぼ横這い。コロナ禍にあって観光、飲食は厳しいが、持ち直しの動きが見られる。 (2)近隣都市へ大型商業施設の進出が相次ぎ、それらの商圏が拡大する中で相対的に市内の商業地の沈下が顕著となっている。
地域要因
(1)近隣地域に特に変化は見られない。背後住宅地との関連で地価は下げ止まりつつある。 (2)特記すべき地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1200720219 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	東御市
地域	長野県東御市県字六反１６４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,585 円／平米 8万1,278 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,668 円／平米 8万4,858 円／坪
標準価格 平米 坪	3万925 円／平米 10万2,238 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220520217 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県東御市県字六反１６４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,316 円／平米 10万6,837 円／坪
標準価格 平米 坪	3万487 円／平米 10万790 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220420203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県東御市県字六反１６４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,018 円／平米 10万5,852 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,400 円／平米 11万420 円／坪
標準価格 平米 坪	3万983 円／平米 10万2,430 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,600 円／平米 10万4,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220220203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県東御市県字六反１６４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,591 円／平米 10万7,746 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,502 円／平米 11万7,370 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,197 円／平米 10万3,137 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,800 円／平米 10万5,131 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1200620219 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	東御市
地域	長野県東御市県字六反１６４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,136 円／平米 10万2,936 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,140 円／平米 11万2,867 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情