路線価 (2023) 長野県南佐久郡小海町大字小海字小坂下4045-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 南佐久郡小海町長野県南佐久郡小海町大字小海字小坂下４０４５番１
価格時点	2023 年
駅名	小海駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	528万 円 (352 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,590 円 1平米 1万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	528万 円 (352 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,590 円／坪 1平米 1万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小海町及び隣接する佐久穂町等を含む住宅地域である。需要者は圏内の居住者、圏内に生活基盤を有する者が中心である。当該地域は小海駅を核とした既成市街地に比較的近く、駅や小・中学校への接近性も町内では比較的良好な地域で潜在的な需要者は存するものと思料されるが、地域内は幅員がやや狭く農地も多く見られ全体にやや未整備で需要は弱含みで推移している。取引が少ないため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需要圏は町内を中心に佐久穂町・佐久市南部における住宅地域―円。需要者は地域内居住者・縁故者が中心で地域外からの転入者は少ない。当該地域は小海駅から徒歩圏に位置し、近くには保育園や小中学校もあり、町内では比較的利便性に優れるが、中部横断道ＩＣ開設後小海町での住宅地需要は北方に移行し、中心部より南に位置する地域の取引は少なく、需給の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は小海町内の取引事例が少ないために広域的類似地域の観点から隣接する佐久穂町の事例も採用した。各地域の諸要因を詳細に検討し求めた実証的で市場性を反映した価格である。又、当該地域は戸建住宅がほとんどでアパート等の収益物件は見られず、都市部から離れ賃貸需要も見込めないことから収益目的で賃貸住宅を想定することは現実的ではないので収益還元法は適用せず、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼性は高い。一方、地域要因に基づき市場参加者の意思決定の過程を考察すると、収益力が価格に与える影響は小さく、収益性は反映され難いと思料する。よって、収益価格は試算せず市場の実態及び対象不動産の個別性を的確に反映している比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	小海駅南方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	106.5 坪 (352 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の住宅のほか農地が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南佐久郡小海町長野県南佐久郡小海町大字小海字小坂下４０４５番１
標準地の範囲
東	130 m
西	60 m
南	40 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	17 m
面積	370 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	小海駅や小・中学校への接近性は町内では比較的良い地域。
街路	３．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小海駅や小・中学校への接近性は町内では比較的良好であるが、佐久圏域の中心地域から遠距離に位置する小海町は、総じて接近性、利便性が劣るため需給は元々弱く、地価は下落基調が続いている。 (2)格別の変動要因はなく当面現状維持と予測。町北部の中部横断道ＩＣ近くは分譲地等の取引がみられるが、他の地域の需要は乏しい。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万9,590 円 1平米 1万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万9,590 円 1平米 1万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)小海町は南佐久圏域の中核である佐久市からは遠距離に位置し、総体的に接近性、利便性が劣るため需給は元来弱含みで推移している。 (2)小海町の人口は４，２２７人、生産年齢人口は２，０２６人と下落傾向で推移している。
地域要因
(1)小海駅や小・中学校への接近性は町内では比較的良いが、街路の幅員がやや狭く、農地が多く見られ全体にやや未整備で需要は弱い。 (2)特別な地域要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220720303 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	南佐久郡小海町
地域	長野県南佐久郡小海町大字小海字小坂下４０４５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,152 円／平米 5万93 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,795 円／平米 4万8,912 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,036 円／平米 4万9,709 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220420303 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	南佐久郡小海町
地域	長野県南佐久郡小海町大字小海字小坂下４０４５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,838 円／平米 2万9,218 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,690 円／平米 3万8,647 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,142 円／平米 5万59 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211120309 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	南佐久郡佐久穂町
地域	長野県南佐久郡小海町大字小海字小坂下４０４５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,056 円／平米 7万9,529 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,508 円／平米 7万7,717 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,970 円／平米 5万2,797 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210820309 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	南佐久郡佐久穂町
地域	長野県南佐久郡小海町大字小海字小坂下４０４５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,045 円／平米 5万3,045 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,181 円／平米 5万188 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,811 円／平米 4万8,965 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220220309 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	南佐久郡佐久穂町
地域	長野県南佐久郡小海町大字小海字小坂下４０４５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,896 円／平米 5万2,552 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,116 円／平米 4万9,973 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,207 円／平米 5万274 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情