路線価 (2023) 長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉字大日向5612-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 北佐久郡軽井沢町長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉字大日向５６１２番８
価格時点	2023 年
駅名	信濃追分駅 から 2400m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,270万 円 (658 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,806 円 1平米 1万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (658 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,814 円／坪 1平米 1万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は軽井沢町全域に及び、軽井沢町北西部の別荘地により強い代替競争関係が働く。別荘地の需要者は首都圏の個人あるいは法人であるが、付近には地元居住者の住宅地需要も及んでいる。多くの買手は別荘建築ないしは一般住宅建築を目的としており、単なる資産保有目的での取得は少ない。コロナ禍がテレワーク移住など新たなニーズを生じさせ、需要がより強くなっている。取引される画地規模は様々で需要の中心となるような価格帯は把握困難である。 (2) 同一需給圏は浅間山南東麓で大日向・借宿地区を中心に周辺を含む別荘地域及び住・別混在地域。需要者の中心は首都圏在住の所得水準の比較的高い個人、会社経営者等である。浅間山南東麓で自然環境が良く、小学校や中軽井沢方面への接近性も良いため移住目的の需要者が増加しており、周辺には定住可能な小規模分譲地等も多く見受けられ需給は比較的堅調である。規模や個別の要因等により取引価格は区々であり需要の中心となる価格帯の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一円には一部にアパートも見られるが、戸建別荘ないしは専用住宅が圧倒的中心をなしており、例外的な利用方法と位置づけられる。付近の取引に際しては品等、植生、眺望等快適性に関連する要因が重視され、収益性が選択指標となることはない。よって、唯一の試算価格である比準価格を中心にしながらも、軽井沢町及び御代田町に散在する地価公示標準地及び地価調査基準地との価格バランス、前年価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は大日向集落に近接し一般住宅も見られる別荘地域であるが、アパート等の収益物件はなく自用目的の取引がほとんどであり眺望・景観や自然環境、居住の快適性等が重視されて価格が決定される別荘地域であることから収益還元法は適用せず、周辺類似地域の実際の取引事例を基に求めた実証的で市場性を反映した比準価格を標準として周辺の標準地、基準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	信濃追分駅北方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	199 坪 (658 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	別荘
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建別荘を中心に一般住宅等も見られる別荘地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北佐久郡軽井沢町長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉字大日向５６１２番８
標準地の範囲
東	130 m
西	70 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建別荘地
画地の形状等
間口	26 m
奥行き	25 m
面積	650 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	なだらかな林、原野に中規模別荘等が散在する地域。
街路	４．８ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅介在の別荘地域。徐々に戸建別荘等が増えつつあるが、熟成進展は緩やか。首都圏の別荘地需要は付近にも及んでおり、地価は強含み。今後も上昇基調継続が予測される。 (2)大日向集落や千ヶ滝西区等の大規模別荘地に近い一般住宅も見られる別荘地域である。近年、町では首都圏等からの移住者が増加傾向で当該地域及び追分地区の需給は比較的堅調に推移しており地価は強含みである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建別荘地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万3,806 円 1平米 1万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万2,814 円 1平米 1万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円
前年から次年への変動率 7.2 ％
2022年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万2,814円 1平米 1万9,000円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2019年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町の人口総数ほぼ横這い。生産年齢人口は減少傾向。コロナ禍によってリモートワーク移住など新たな需要が生じ、その流れが継続している。 (2)旧軽井沢の旺盛な別荘需要が周辺地域に波及し、近年は町内への移住者が増加傾向である状況等から軽井沢町全体の需要は堅調である。
地域要因
(1)広域的には各所で宅地開発、別荘建築が進んでいるが、近隣地域に特段の変化はない。 (2)別荘目的に加え、移住目的の需要も増加傾向で需要は比較的堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因による変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211020321 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉字大日向５６１２番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,174 円／平米 7万1 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,537 円／平米 7万4,507 円／坪
標準価格 平米 坪	2万526 円／平米 6万7,859 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220720321 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉字大日向５６１２番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万710 円／平米 6万8,467 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,207 円／平米 7万110 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,969 円／平米 6万6,018 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220720321 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉字大日向５６１２番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,135 円／平米 5万9,954 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,770 円／平米 6万2,054 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,153 円／平米 6万3,320 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,200 円／平米 6万3,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220620321 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉字大日向５６１２番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,066 円／平米 5万9,726 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,150 円／平米 6万3,310 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,442 円／平米 6万4,275 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,400 円／平米 6万4,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220120321 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉字大日向５６１２番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,492 円／平米 5万7,829 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,716 円／平米 6万1,875 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,315 円／平米 6万3,855 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情