路線価 (2023) 長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉字鶴溜2115-1439 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 北佐久郡軽井沢町長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉字鶴溜２１１５番１４３９
価格時点	2023 年
駅名	軽井沢駅 から 5900m
路線価
倍率方式	1.8 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (870 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,524 円 1平米 1万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (870 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,524 円／坪 1平米 1万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は軽井沢町内に位置する地価水準が比較的低位の別荘地域。主たる需要者は首都圏在住者が想定される。傾斜地や特に土砂災害（特別）警戒区域の指定がされた土地は敬遠される傾向にあるが、新型コロナの影響及びリモートワークの社会的認知により移住目的の需要が増加し、地価上昇の傾向は軽井沢町全域に及んでいる。需要の中心となる価格帯については、立地、規模等個別差が大きく把握し難いが１㎡あたり１万円台後半の取引が多い模様。 (2) 同一需給圏は軽井沢町全域に及び、軽井沢町北部の山沿い地域が需給の中心となっている。最終需要者は首都圏の個人を主とし、地元の買手は転売目的の業者がほとんどである。多くは別荘建築を購入目的としており、単なる資産保有を意図した取引は少ない。コロナ禍がリモートワーク移住など新たな需要を呼び込み、その流れが継続している。取引される画地規模はバラツキが大きく、需要の中心となるような価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地を含む地域は、軽井沢町北部の傾斜地に位置する別荘地域であり、賃貸あるいは事業用として収益の用に供することは想定し難く、専ら自用の戸建別荘としての利用が最有効使用と判定されるため収益還元法は適用は困難である。一方、比準価格の試算にあたっては同一需給圏内の類似地域から最新かつ価格牽連性の高い事例を収集でき補修正も適正に行われているため規範性は高い。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ決定した。 (2) 純化された別荘地域であり、貸家等の収益物件は見られない。取引に際しては品等、眺望、安全性、植生等快適性に関連する要因が重視され、収益性が選択指標に入ることはない。よって唯一の試算価格である比準価格を標準に位置づけ、軽井沢町に散在する地価公示標準地及び地価調査基準地との価格バランスに留意するとともに周辺環境の状況を考慮に入れて前年価格との均衡を吟味し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	軽井沢駅北西方
距離	5900 m
土地の状態
土地面積	263.2 坪 (870 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	30 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	50 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	別荘
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模別荘が見られる大規模別荘地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
基準建ぺい率	30 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	50 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北佐久郡軽井沢町長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉字鶴溜２１１５番１４３９
標準地の範囲
東	50 m
西	80 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	別荘地
画地の形状等
間口	30.5 m
奥行き	28 m
面積	870 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	山間部の斜面に別荘等が点在する地域。
街路	６．８ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	自然保護対策要綱
指定建ぺい率	30 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	50 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	30 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	50 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)比較的規模の大きい管理別荘地域内に位置し、標準的使用は当面現状が継続と予測する。傾斜地はやや敬遠される傾向にあるが、新型コロナの影響により移住目的の需要が増加し、地価上昇は当地にも及ぶと予測する。 (2)周辺各所で別荘建築が進められ、熟成進展が続いている。首都圏需要が広範に及び、山手の別荘地も引き合いが強くなっている。地価は上昇傾向が続くと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	別荘地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万7,524 円 1平米 1万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万7,524 円 1平米 1万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響により移住乃至二拠点生活目的の需要が増加し、別荘地、戸建住宅地ともに価格は上昇傾向。 (2)町の人口総数ほぼ横這い。生産年齢人口は減少傾向。コロナ禍によってリモートワーク移住など新たな需要が生じ、その流れが継続している。
地域要因
(1)特記すべき地域要因の変動はない。 (2)周辺各所で別荘建築が進んでいるが、近隣に地域要因の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220720321 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉字鶴溜２１１５番１４３９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,225 円／平米 9万6 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,066 円／平米 8万9,480 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,306 円／平米 5万7,214 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	南
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220320321 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉字鶴溜２１１５番１４３９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,733 円／平米 9万4,991 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,522 円／平米 9万7,600 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,734 円／平米 6万5,241 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.9 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620321 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉字鶴溜２１１５番１４３９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,417 円／平米 7万805 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,916 円／平米 7万5,760 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,295 円／平米 5万7,177 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220820321 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉字鶴溜２１１５番１４３９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,054 円／平米 8万9,441 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,407 円／平米 9万3,914 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,934 円／平米 5万9,290 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,900 円／平米 5万9,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情