路線価 (2023) 長野県諏訪郡下諏訪町字湖浜6172-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 諏訪郡下諏訪町長野県諏訪郡下諏訪町字湖浜６１７２番１６
価格時点	2023 年
駅名	下諏訪駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,570万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,570万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,035 円／坪 1平米 4万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は下諏訪町を中心に諏訪市、岡谷市の商業地域および、その混在地域である。需要者は広域的な店舗展開をするロードサイド型の事業者または資金調達可能な地元の商業事業者が中心。店舗の新規出店、入れ替等も見られるが、最近は他地域の大型店の出店により顧客の流れに変化を生じており、需給はやや弱い状況にある。商業地の当事者の個別事情のため敷地規模の大小が大きいため、取引の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は諏訪地域の商業地域一帯であるが、特に強い代替競争関係が見られるのは下諏訪町及び隣接市の路線商業地である。需要者の中心は、地元を中心とする事業者であるが、広域に事業展開する法人も想定される。地域人口の減少、競合する路線商業地域との競争激化等から、新規出店等の動きは少なく、需給は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、取引自体が少なく、取引規模、用途、取引事情等個別性が強いため一定の水準は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域は店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域であるが、近年は店舗、事務所の空室率が高めに推移し、適正な賃料水準を見い出しにくく、収益価格は相対的に信頼性がやや劣るものと判断される。比準価格は、対象標準地と類似性の高い事例を中心に求めたもので、その信頼性は高いものと判断する。よって本件では市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、周辺類似地域内の商業地又は混在地に関する現実の取引事例から求めたもので、実証的で市場性を反映する価格である。収益価格は、賃貸用ビルの建築を想定して求めたものであるが、近年はテナントビルの新規供給が少なく、また、賃貸需要も低調であり、収益価格の信頼性は劣る。以上より、相対的に規範性が高い比準価格を標準として、収益価格を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下諏訪駅南東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	100.1 坪 (331 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	諏訪郡下諏訪町長野県諏訪郡下諏訪町字湖浜６１７２番１６
標準地の範囲
東	100 m
西	120 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	20 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)昭和５０年代からの幹線県道沿いの路線商業地域。近年隣接市等に相次いで開店する大型店等の商業施設に押され、相対的に地盤沈下が見られる。同一路線で建替え予定の大型店舗の今後に期待が持たれている。 (2)下諏訪駅南側の路線商業地域で、町内では集客力のある幹線道路沿いに存するが、圏域内の大型店との競争激化等により商況は低迷している。需要は弱含みで、地価は当面の間下落傾向が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万9,680 円 1平米 4万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万9,349 円 1平米 4万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万9,680円 1平米 4万8,300円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 16万341円 1平米 4万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万9,349円 1平米 4万8,200円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 16万341円 1平米 4万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町人口は減少で推移し、高齢化率も県平均を超過している。不動産需要層の減少で地価は下落傾向を継続している。 (2)景気は、弱さもあるが、持ち直しの動きが続いている。下諏訪町内の人口は減少傾向で推移し、高齢化率は県平均よりも高い。
地域要因
(1)隣の岡谷市の大型店の開設の影響から当地域の商況は減退傾向にあり、相対的に地盤沈下が続いている。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220720361 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪郡下諏訪町
地域	長野県諏訪郡下諏訪町字湖浜６１７２番１６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,245 円／平米 12万6,438 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,815 円／平米 13万1,628 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,337 円／平米 16万3,108 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,300 円／平米 16万2,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220720361 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪郡下諏訪町
地域	長野県諏訪郡下諏訪町字湖浜６１７２番１６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万876 円／平米 6万9,016 円／坪
推定価格 平米 坪	2万876 円／平米 6万9,016 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,431 円／平米 14万277 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,400 円／平米 14万174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620361 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪郡下諏訪町
地域	長野県諏訪郡下諏訪町字湖浜６１７２番１６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,801 円／平米 13万1,582 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,002 円／平米 12万5,635 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,534 円／平米 16万453 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220720361 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪郡下諏訪町
地域	長野県諏訪郡下諏訪町字湖浜６１７２番１６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,310 円／平米 14万3,183 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,314 円／平米 13万9,890 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,581 円／平米 16万609 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,600 円／平米 16万672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情