路線価 (2023) 長野県上伊那郡辰野町大字辰野字小荒井田1635-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上伊那郡辰野町長野県上伊那郡辰野町大字辰野字小荒井田１６３５番１２
価格時点	2023 年
駅名	辰野駅 から 270m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	293万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	293万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,328 円／坪 1平米 2万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、辰野町や周辺市町村の中心部や路線沿い商業地域であるが、周辺の住宅地域や混在地域の土地も代替競争関係が認められる。需要者としては、店舗や併用住宅を所有する目的の事業者の他、一般住宅所有目的の個人も想定可能である。但し、辰野町に地縁を有する者が中心である。商店街の商況低迷や事業主の高齢化等により、需給関係は弱含んでいる。規模や形状等の個別性が強いことから、市場での需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、辰野町内全域、特に駅近くの商業地域及び商住混在地域であり、広くは上伊那地域北部の商業地域に代替性が認められる。需要者は、当該地域に地縁を持つ町内の個人事業者が中心である。営業収益悪化や大型店舗に対する競争力低下、事業主の高齢化や後継者不足の問題、さらに近時の物価高の影響等もあり商業地の不動産取引は停滞している。市場での需給の価格水準は、取引が少なくかつ個別事情が大きく反映されていることから判然としない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、自用目的の店舗や併用住宅等の所有を目的とする取引が中心で、賃貸用の店舗等に対する需要は小さいところ、収益価格は、賃貸用の店舗兼共同住宅を想定したもので、規範性が劣る。比準価格は、価格水準的に近接する類似地域における現実の事例に基づくもので、実証的であり、比準の過程も適切で、規範性が高い。以上より、比準価格に比重を置き、収益価格を関連付け、類似標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域内での賃貸物件は稀で、自用の店舗併用住宅が多い。このように賃貸市場は未成熟であり、昨今の店舗の大型化・郊外化により顧客は隣接市町を含む商業地域に流出し、数少ない賃貸物件も賃料水準が低位のままである。旧来からの商業地といえども自用目的の取引が主であることから、現実の取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	辰野駅南西方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	36 坪 (119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模小売店舗が建ち並ぶ中心商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上伊那郡辰野町長野県上伊那郡辰野町大字辰野字小荒井田１６３５番１２
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	11 m
面積	120 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	辰野町中心部の既成商業地域
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗等が建ち並ぶ商店街であるが、人口の減少や郊外の大型店舗等への顧客の流出により、商況は低迷し、閉鎖店舗が多い。商業地需要は減退しており、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (2)小売店舗等が建ち並ぶ所謂旧市街地の商業地域である。人口減による購買力の低下、事業主の高齢化等により商況は弱く、近時の物価高の影響等もあり地価は今後も下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万2,981 円 1平米 2万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万2,981円 1平米 2万5,100円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 8万3,642円 1平米 2万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 8万3,642円 1平米 2万5,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)辰野町では人口減少傾向が顕著で、高齢化の進行も速いことから、商業地の商況は減退しており、商業地に対する需要は弱い。 (2)この一年間で町全体の総人口は減少傾向、高齢化率はほぼ横這いである。地方経済の先行き不透明感は依然として漂っている。
地域要因
(1)特に変動要因はない。 (2)既存の商業地は郊外の大型店舗に顧客を奪われ衰退傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211220382 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡辰野町
地域	長野県上伊那郡辰野町大字辰野字小荒井田１６３５番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万125 円／平米 3万3,473 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,321 円／平米 8万405 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220820382 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡辰野町
地域	長野県上伊那郡辰野町大字辰野字小荒井田１６３５番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,497 円／平米 3万8,009 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,012 円／平米 7万2,772 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,050 円／平米 8万6,121 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,800 円／平米 8万8,601 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220420382 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡辰野町
地域	長野県上伊那郡辰野町大字辰野字小荒井田１６３５番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,998 円／平米 6万6,113 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,883 円／平米 6万2,427 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,574 円／平米 7万7,936 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211220382 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡辰野町
地域	長野県上伊那郡辰野町大字辰野字小荒井田１６３５番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,827 円／平米 3万9,100 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,889 円／平米 6万5,753 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,240 円／平米 8万3,443 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220720382 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡辰野町
地域	長野県上伊那郡辰野町大字辰野字小荒井田１６３５番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,557 円／平米 6万4,655 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,964 円／平米 6万6,001 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,686 円／平米 7万5,000 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情