路線価 (2023) 長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字垣外9757-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上伊那郡箕輪町長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字垣外９７５７番８
価格時点	2023 年
駅名	伊那松島駅 から 950m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	458万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,675 円 1平米 2万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	460万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5 円／坪 1平米 2万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は箕輪町の住宅地域であり、特に中心市街地周辺の比較的利便性の高い住宅地域に強い代替性が認められる。需要者の中心は箕輪町の第一次取得者層の居住者であるが、周辺市町村からの流入も一部見られる。増加傾向にあった人口も近時は減少傾向に転じており、不動産需要も弱含み傾向で推移している。市場における中心価格帯は土地のみの総額で５００万円～６００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円～２５００万円程度である。 (2) 　同一需給圏は箕輪町内の住宅地域で、特に木下地区、松島地区及びその周辺の利便性の高い住宅地域に強い代替関係が認められる。需要者は箕輪町内の居住者を主とし、周辺市町村からの転入も見られる。町内の住宅地としては中心部に比較的近く利便性が高いも、国道１５３号バイパスの延伸地域周辺の開発進捗等の影響もあり、地価はやや弱含みである。需要の中心価格帯は、土地のみで概ね総額５００万円程度、新築戸建付で２０００万円前半程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 国道背後の立地及び比較的若年層が多いことから周辺にはアパート等も散見されるが、賃貸物件への新規投資は自用地の有効活用を目的とした既存の地主に限られ、取引は自用の戸建住宅の取得を目的としたものが大半を占める。収益性よりも居住快適性等を重視する住宅物件であることから、現実の市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　当該地域内では核家族及び勤労者向けの共同住宅等も見受けられるも、賃貸市場は総じて未成熟で賃料水準は低位に留まっている。当地域においては自用目的の取引が中心であるところから、現実の取引市場における複数の事例から試算し、市場実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	伊那松島駅南西方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	57.5 坪 (190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い国道背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上伊那郡箕輪町長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字垣外９７５７番８
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	10 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	13 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)箕輪町の国道背後にある住宅地域で、周辺には空地等も見られるが、今後徐々に宅地化が進展するものと思われる。商業の中心の移動により住宅地の需要は弱含みを継続中。 (2)町中心部近くに位置し、中規模戸建住宅が多く見られる国道背後の住宅地域であるも、近時はやや宅地需要が停滞気味にて、加えて近時のコロナ禍等もあり、地域地価は下落基調にて推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万2,650 円 1平米 2万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高齢化率は県平均より低いものの、町内人口は減少傾向である。宅地需要は総じて弱含みである。 (2)令和２年春先より続く世界的なコロナ禍により日本経済にも悪影響を与え、不動産価格動向にも地域差、用途差等はあるも一定の悪影響を与えている。
地域要因
(1)国道沿いの商業地の地盤沈下に伴い背後住宅地の引き合いは少ない。 (2)箕輪町全体の人口はやや減少傾向に転じており、町内の住宅地需要等もやや低迷気味にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特に個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220820383 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡箕輪町
地域	長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字垣外９７５７番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,278 円／平米 8万263 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,659 円／平米 7万8,217 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,898 円／平米 7万9,007 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210920383 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡箕輪町
地域	長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字垣外９７５７番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,302 円／平米 8万3,648 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,745 円／平米 7万8,501 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,230 円／平米 8万104 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220720383 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡箕輪町
地域	長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字垣外９７５７番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万565 円／平米 10万1,048 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,704 円／平米 9万4,895 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,238 円／平米 8万6,743 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,800 円／平米 8万8,601 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220520383 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡箕輪町
地域	長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字垣外９７５７番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万402 円／平米 6万7,449 円／坪
推定価格 平米 坪	2万157 円／平米 6万6,639 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,575 円／平米 7万7,939 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情