路線価 (2023) 長野県木曽郡木曽町福島5751-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 木曽郡木曽町長野県木曽郡木曽町福島５７５１番３
価格時点	2023 年
駅名	木曽福島駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	488万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,393 円 1平米 2万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	488万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,393 円／坪 1平米 2万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は木曽町や上松町の住宅地域であるが、木曽町福島地区の住宅地域により強い代替競争関係が認められる。需要者の属性は当該地域に地縁性を有する町内在住の居住者が中心である。需給動向は人口減少と高齢化の進行により、空家が目立ちつつあり、住宅地需要は減退している。需要の中心となる価格帯は、土地取引件数は少ないが土地のみで４００万円～５００万円程度と思料される。 (2) 同一需給圏は木曽町全域、広域的には木曽郡一円の住宅地域で、特に町中心市街地及びその周辺に強い代替関係がある。需要者は地元地縁者、町内や木曽郡内の居住者が中心。需給動向は、供給が限られているものの、人口の他への流出・減少等を受け宅地の有効需要は弱含みで、借地形態も多く特に近時では土地取引件数は少ない。需要の中心となる価格帯は、土地のみで総額５００万円前後である。戸建分譲はほとんど見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は既存の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。比準価格は、類似地域で得られた事例を中心として規範性も高く補修正も適正と認められ、その信頼性・実証性は高いものと判断する。一方木曽町ではアパート等の賃貸物件に対する需要が極めて少なく、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格の試算はできなかった。以上より、市場の実態を反映して規範性が高い比準価格を重視し、前年価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅が中心の住宅地域で、周辺に民間の共同住宅は少なく、賃貸借市場は未成熟である。当該地域では住宅地としての居住の快適性・利便性等が重視される自用を目的とする取引が大半である。したがって収益還元法は適用せず、現実の取引事例に基づいた実証的かつ市場の実態を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	木曽福島駅北東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	66.5 坪 (220 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ木曽川北側の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	木曽郡木曽町長野県木曽郡木曽町福島５７５１番３
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、３．８ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)福島地区北部、木曽川右岸に位置する既成住宅地域で、交通利便性は高いが、傾斜地で街路は狭い。人口減少と高齢化により住宅地需要は減退しており、今後も地価下落傾向が継続するものと予測する。 (2)戸建住宅が中心の既存住宅地域である。町の中心市街地に近いことから利便性は認められるが、地区内の人口は減少傾向で、高齢化率も上昇しつつある。地方経済の不透明感もあり、地価は当面下落が続くものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万3,393 円 1平米 2万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万3,393 円 1平米 2万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万3,393円 1平米 2万2,200円
前年から次年への変動率 -3.5 ％
2022年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万3,393円 1平米 2万2,200円
前年から次年への変動率 -3.5 ％
2019年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内人口及び世帯数は減少傾向で推移している。高齢化率は県平均より著しく高く高齢化が進んでいる。需要は総じて弱含みである。 (2)昨年に比べ、町内の人口減少傾向は変わらない。高齢化率も４０％を超えており、県を大幅に上回っている。
地域要因
(1)価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動はない。 (2)価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210720432 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	木曽郡木曽町
地域	長野県木曽郡木曽町福島５７５１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,669 円／平米 5万8,414 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,323 円／平米 5万7,270 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,439 円／平米 7万4,183 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211120432 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	木曽郡木曽町
地域	長野県木曽郡木曽町福島５７５１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,262 円／平米 5万7,068 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,154 円／平米 6万9,935 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220220432 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	木曽郡木曽町
地域	長野県木曽郡木曽町福島５７５１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万901 円／平米 6万9,099 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,663 円／平米 6万5,006 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,679 円／平米 7万1,671 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220220432 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	木曽郡木曽町
地域	長野県木曽郡木曽町福島５７５１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8,140 円／平米 2万6,911 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,759 円／平米 5万2,099 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,159 円／平米 4万6,810 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,400 円／平米 4万7,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情