路線価 (2023) 長野県木曽郡木曽町福島5143-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 木曽郡木曽町長野県木曽郡木曽町福島５１４３番１
価格時点	2023 年
駅名	木曽福島駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	343万 円 (116 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,858 円 1平米 2万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	343万 円 (116 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,858 円／坪 1平米 2万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、木曽町福島地区や上松町中心部の商業地域又は商住混在地域等と判定した。需要者の中心は上松町又は周辺町村在住の個人事業者である。需給動向については、町内での人口減少と高齢化の進行により商況は低迷し、純粋な商業用途での新規需要は少ないことから、併用住宅用途が中心となるが過疎化が進行し、市場は低迷している。需要の中心となる価格帯は取引当事者の事情は様々で、規模等の個別性も強いため把握し難い。 (2) 同一需給圏は木曽町内、広域的には木曽郡全域の商業地域や混在地域で、特に福島地区の商業地域に強い代替関係がある。需要者は、地縁を有する地元の個人・法人事業者が主である。人口減少や他地域への顧客流出、さらに近時では物価高の影響等商況は厳しく、店主の高齢化や後継者不足等により事業用地需要は極めて弱い。需要の中心となる価格帯は、業種、規模等の個別性が強く、かつ取引数も少ないことから把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、小規模店舗が建ち並ぶ木曽町の中心的な商業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域において土地取引は少なかったが、補修正及び要因比較も適切に行われており比準価格の規範性は高い。一方収益価格は当該地域において自己の業務使用目的とした取引が中心であり相対的信頼性は劣る。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は小規模小売店舗が中心の商業地域で、テナント向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低位に求められた。一方で、当該地域は自用の業務使用目的とした取引が大半であることから、現実の取引事例に基づいた実証的かつ市場の実態を反映した比準価格は相対的に規範性が高いと判断した。従って、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	木曽福島駅北東方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	35.1 坪 (116 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	低層の小売店舗が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	木曽郡木曽町長野県木曽郡木曽町福島５１４３番１
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	0 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	20 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)木曽町福島地区の中心商業地域である。観光業は堅調であるが、町全体で進む人口減少・高齢化によって日用品等を取り扱う店舗は閉店するなど商況は低迷しており、今後も地価下落傾向が続くものと予測される。 (2)町内の中心商業地域であるが、地域内の人口減少等により購買力が低下しつつあり、また伊那谷方面への客足の流出もあり商況は厳しい。観光客数の回復の期待感はあるが、地価は引き続き下落傾向と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,511 円 1平米 3万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万833 円 1平米 3万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
前年から次年への変動率 -3.6 ％
2022年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万833円 1平米 3万500円
前年から次年への変動率 -3.6 ％
2019年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内人口及び世帯数は減少傾向で推移している。高齢化率は県平均より著しく高く高齢化が進んでいる。需要は総じて弱含みである。 (2)昨年に比べ、町内の人口減少傾向は変わらない。高齢化率も４０％を超えており、県を大幅に上回っている。
地域要因
(1)背後地域の人口減少や観光客の減少による商況低迷が続き、経営者の高齢化も進んでいる。 (2)価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210620432 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	木曽郡木曽町
地域	長野県木曽郡木曽町福島５１４３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,574 円／平米 7万1,324 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,387 円／平米 9万7,153 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,987 円／平米 9万9,137 円／坪
査定価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210720432 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	木曽郡木曽町
地域	長野県木曽郡木曽町福島５１４３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,669 円／平米 5万8,414 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,323 円／平米 5万7,270 円／坪
標準価格 平米 坪	3万989 円／平米 10万2,450 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,000 円／平米 10万2,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210120432 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	木曽郡木曽町
地域	長野県木曽郡木曽町福島５１４３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,990 円／平米 7万6,005 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,220 円／平米 7万153 円／坪
標準価格 平米 坪	3万620 円／平米 10万1,230 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211120432 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	木曽郡木曽町
地域	長野県木曽郡木曽町福島５１４３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,262 円／平米 5万7,068 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,258 円／平米 9万6,727 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,300 円／平米 9万6,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情