路線価 (2023) 長野県上高井郡小布施町大字小布施字上町西側981-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上高井郡小布施町長野県上高井郡小布施町大字小布施字上町西側９８１番１１
価格時点	2023 年
駅名	小布施駅 から 550m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	830万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,292 円 1平米 5万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	830万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,292 円／坪 1平米 5万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、町内商業地域を中心に隣接須坂市・中野市等の商業地域を含み形成される。需要者層は、町内法人・個人事業者が中心となる。観光客利用が中心となる地域で、新型コロナウイルス感染症の影響は否定できないが、人流の改善も認められ、先行き不透明な中で各種施策の実施による利用客の回復への期待がやや上回る状況にある。町内で最も繁華性が高い地域として、類似地域における取引は極めて稀少であり、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、当町及び隣接する須坂市や中野市等の商業系地域である。観光地の中心部に位置する地域性から、需要者は町内の企業及び個人事業者が主と見られる。観光産業が中心で、新型コロナで客足は一時大きく減少したが、令和４年に入って戻ってきている。商業地は潜在的な需要は多いと思われるが、地域が狭いためか取引はほとんど出てこない。商業地の取引が少ないことに加え規模が様々なため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、町内及び町外の一定の関連性が認められる地域にある事例を中心に決定され、実証性を認めることができる。収益価格に関しては、地域実態から容積率を十分に活用した想定は困難で、試算水準は低位となった。評価額の決定にあたっては、先行き不透明感はあるが、稀少性ある知名度の高い観光商業地域である本地域の特性に留意の上、比準価格を重視することとし、収益価格を関連付け、単価と総額の関連に検討を加え、評価額を決定をすることとした。 (2) 収益還元法の適用に際しては、賃貸事例が少なく、賃料水準の把握にやや難があるため、収益価格の相対的精度が劣ることは否めない。比準価格は、町内の事例は１事例しか収集できなかったが、代替競争関係にある須坂市の商業系の取引の中から事例を収集、採用しており、試算価格は実証的で精度が高いものと判断される。以上から、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小布施駅南東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上高井郡小布施町長野県上高井郡小布施町大字小布施字上町西側９８１番１１
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	80 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	24 m
面積	168 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	観光関連店舗が集中する北信地区でも繁華性が高い商業地域
街路	８．３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)観光関連店舗が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域。歴史的街並み保存が行われ通年で観光客が絶えない。新型コロナウイルス感染症の影響を免れないが、人流の改善もあり、地価は上昇局面に移行するものと予測。 (2)新型コロナの影響により激減した観光客は戻りつつあり、コロナ禍前には及ばないものの、平日も人通りが増えてきている。背後の住宅地の上昇が続いており、中心商業地の地価も上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万1,912 円 1平米 5万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万259 円 1平米 5万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万259円 1平米 5万1,500円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響が限定的となり、人流の改善も近時認められるため、著名な観光地域を要する町内商業地域の地価は改善傾向。 (2)観光客は戻りつつあり、全国旅行支援が始まった令和４年秋以降は、休日のみならず平日も賑わいを見せるようになった。
地域要因
(1)地域に特に変動要因は認められない。歴史的街並み保存を行った商業地域の中心に位置することから、希少性が認められ、地価にも反映が認められる。 (2)町の中心商業地域で、接面する国道拡幅のための用地買収が進んでいる。コロナ禍で一時的に大きく落ち込んだ商況は戻りつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211220541 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上高井郡小布施町
地域	長野県上高井郡小布施町大字小布施字上町西側９８１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万318 円／平米 10万231 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,048 円／平米 14万5,623 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,128 円／平米 17万2,335 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,100 円／平米 17万2,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211220207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県上高井郡小布施町大字小布施字上町西側９８１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,534 円／平米 13万7,311 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,519 円／平米 14万568 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,819 円／平米 17万4,620 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,800 円／平米 17万4,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211020207 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県上高井郡小布施町大字小布施字上町西側９８１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,950 円／平米 17万5,053 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,665 円／平米 17万804 円／坪
標準価格 平米 坪	6万216 円／平米 19万9,074 円／坪
査定価格 平米 坪	6万200 円／平米 19万9,021 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1200420541 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上高井郡小布施町
地域	長野県上高井郡小布施町大字小布施字上町西側９８１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,489 円／平米 16万305 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,489 円／平米 16万305 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情