路線価 (2023) 長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字村上中道南2847-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 下高井郡山ノ内町長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字村上中道南２８４７番３
価格時点	2023 年
駅名	湯田中駅 から 860m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	562万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	564万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,013 円／坪 1平米 2万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、山ノ内町及び隣接する中野市郊外の住宅地域と判定した。需要者は町内の居住者が中心で、周辺からの転入は少ない。山ノ内町では観光客が減少傾向にある中で、湯田中温泉に近い当該地域では近年、住宅地需要が減退しており、宅地開発が殆ど見られない。需要の中心となる価格帯は、土地のみで４００～６００万円前後、新築建売で２５００万円以内と認められる。 (2) 同一需給圏は山ノ内町及び隣接市町村の住宅地域。需要者は同町居住者の世帯分離又はＵターン等同町に地縁・血縁を有する者が中心となる。町の主力産業である観光業の長期低迷と新型コロナの影響に加え、人口減少・高齢化が進展している。このため不動産需要は低調である。取引の中心価格帯は土地が４００万円～６００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模の一般住宅が建ち並ぶ湯田中温泉街の背後の住宅地域であり、周辺にはアパート等も見られるが、自己の居住目的での取引が中心で、賃貸市場は成熟していないため、収益還元法は適用しない。また、地域の特性が類似する取引事例から規範性の高い比準価格が求められた。したがって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 道路向いにはホテル等の大型建物が見られるが、近隣地域は一般住宅主体の住宅地域である。比準価格は町内の取引事例から求めた説得力のある価格である。一方、近隣地域及びその周辺では土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため賃貸アパートの事業採算性が低く収益価格の説得力が低いため収益還元法は適用しなかった。以上より、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	湯田中駅南東方
距離	860 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下高井郡山ノ内町長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字村上中道南２８４７番３
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	湯田中温泉街に近い住宅地域
街路	基準方位北、５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)湯田中温泉街の背後に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。当該地域の需要は弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (2)温泉街に近い熟成した住宅地域であり当面現状維持と予測する。町の主力産業である観光業がスキー・温泉客の減少から不振が続いており、人口減少・高齢化の進展もあって地価は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万9,013 円 1平米 2万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2022年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万9,013円 1平米 2万3,900円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少・高齢化が進み、新型コロナウイルス感染症の影響も相俟って観光産業が低迷する中で、新たな宅地開発はほとんど見られない状況にある。 (2)主力の観光産業はスノーモンキーの世界的評判にも拘らず、スキー客の長期減少と新型コロナの影響による温泉客の減少が相俟って不振が続いている。
地域要因
(1)湯田中温泉に近い住宅地域であり、需要が上向く要因は少なく、地域要因に格別の変動はない。 (2)道路向いは温泉ホテルであるが、近隣地域は一般住宅中心の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211120561 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下高井郡山ノ内町
地域	長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字村上中道南２８４７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,102 円／平米 5万6,539 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,234 円／平米 7万6,812 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,516 円／平米 7万7,744 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220720211 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字村上中道南２８４７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万986 円／平米 10万2,440 円／坪
推定価格 平米 坪	3万378 円／平米 10万430 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,855 円／平米 6万5,641 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220820211 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字村上中道南２８４７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,897 円／平米 11万8,675 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,155 円／平米 11万2,916 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,485 円／平米 7万4,335 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220520211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字村上中道南２８４７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,851 円／平米 14万4,971 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,991 円／平米 14万2,128 円／坪
標準価格 平米 坪	3万169 円／平米 9万9,739 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220920211 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字村上中道南２８４７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,179 円／平米 9万6,466 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,803 円／平米 9万5,223 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,703 円／平米 6万1,832 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情