路線価 (2023) 岐阜県岐阜市此花町2-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 岐阜市岐阜県岐阜市此花町２丁目７番
価格時点	2023 年
駅名	岐阜駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 24万1,338 円
1平米当たり	1平米 7万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,040万 円 (216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万2,748 円 1平米 9万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,040万 円 (216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万2,748 円／坪 1平米 9万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 岐阜市中心市街地西部の住宅地域を同一需給圏と判定。特に価格牽連性が認められるのは、本荘小学区及び中学校を等しくする徹明さくら小校区内の住宅地域である。中心となる需要者層は、岐阜市内及び名古屋市等で勤務する世帯と解する。需要に対して、供給が不足しており、取引の中心となる総額の価格帯は、５０～６０坪程度の土地代のみで１５～２０百万円程度、新築戸建住宅で３５～４０百万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、岐阜市中心市街地の既成住宅地域で、特に価格牽連性が認められるのは、本荘地区の住宅地域である。主たる需要者は、市内に居住する一次取得者層が中心。当地域は大型商業施設や公園が徒歩圏内にあり、生活利便性、居住環境とも比較的良好な地域であり、土地需要はやや強含みで推移している。取引の中心価格帯は、５０～６０坪程度の土地で１，５００万～２，０００万円程度、新築戸建分譲で３，５００万～４，０００万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸共同住宅等の収益物件もみられることから、収益性の検証も可能であるが、自己用物件の取引が中心であることから、市場分析の観点から相対的に説得力が優る試算価格は比準価格であると判断した。本評価に際しては市場性を反映した比準価格を標準として、収益価格については参考に留めるものとし、代表標準地との均衡についても留意の上、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 近隣地域は、岐阜市中心市街地西部の区画整然とした既成住宅地域。周辺には賃貸アパート等の収益物件が見られるものの、自己居住目的の取引が大半で、賃貸市場が成熟しておらず、収益価格は低めに査定された。よって、本件では同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例より算出した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岐阜駅北西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	65.3 坪 (216 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか店舗併用住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岐阜市岐阜県岐阜市此花町２丁目７番
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	70 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	居住誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地西部にあって、利便性が良好であることから、今後も安定的な住宅需要が見込まれる地域で、地価は現下微増で推移。今後金利が上昇しても下落シフトは予測しづらい地域である。 (2)岐阜市中心市街地西部に位置する区画整然とした既成住宅地域。生活利便性が高く、居住環境も比較的良好であることから、今後も安定した住宅需要が見込まれ、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万2,748 円 1平米 9万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万2,748 円 1平米 9万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万2,748円 1平米 9万4,600円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 31万103円 1平米 9万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万2,748円 1平米 9万4,600円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 31万103円 1平米 9万3,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナが徐々に浸透。諸外国の動きに反し、依然低金利が続く中で、在宅時間の長期化により住宅需要は今のところ安定している。 (2)生活利便性に優れた地域での住宅需要は堅調であり、低金利の継続や住宅取得支援施策等もあって、地価の上昇地点は増加している。
地域要因
(1)基本的に住宅地として純化しているが、一部工務店併用の住居も認められる。 (2)地域要因に特段の変動要因は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	岐阜中Ｙ５０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市此花町２丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,893 円／平米 32万6,940 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,893 円／平米 32万6,940 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,094 円／平米 31万1,075 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,900 円／平米 32万351 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	岐阜中４２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市此花町２丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,875 円／平米 28万3,903 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,025 円／平米 28万1,093 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,218 円／平米 30万4,873 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,000 円／平米 31万4,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	岐阜中５３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市此花町２丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,992 円／平米 23万8,006 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,990 円／平米 29万7,507 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,033 円／平米 31万873 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,900 円／平米 32万351 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	岐阜中Ｙ２６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市此花町２丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,537 円／平米 30万5,927 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,842 円／平米 29万7,018 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,396 円／平米 30万2,155 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,100 円／平米 31万1,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	岐阜中５３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市此花町２丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,622 円／平米 25万6 円／坪
推定価格 平米 坪	9万26 円／平米 29万7,626 円／坪
標準価格 平米 坪	9万388 円／平米 29万8,823 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,100 円／平米 30万7,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情