路線価 (2023) 岐阜県岐阜市金町6-17-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 岐阜市岐阜県岐阜市金町６丁目１７番１
価格時点	2023 年
駅名	岐阜駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億4,100万 円 (762 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 104万4,696 円 1平米 31万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2億4,100万 円 (762 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 104万4,696 円／坪 1平米 31万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、「ＪＲ岐阜駅」を徒歩圏としたマンション適地が圏域である。岐阜駅周辺は、昨今マンション立地が進んでおり、やや供給に過剰感があり、建物の品等及び岐阜駅までの距離等に依り、苦戦している物件と売れ行き好調な物件と様々である。しかし、標準地の属する岐阜駅徒歩１０分圏内の需要は多い。取引件数は少なく、規模も様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ岐阜駅を中心とする岐阜市内の中心市街地であり、特に価格牽連性が認められるのはＪＲ岐阜駅北側においてマンション適地の存する地域であると判定した。典型的な需要者は、中堅のマンション開発業者が中心であり、一部好立地のマンション適地に対しては大手マンション開発業者も想定される。取引価格は、立地条件、規模等により様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) マンションデベロッパーの市場行動より、取引事例比較法と開発法を適用する。比準価格は、「岐阜駅」徒歩圏の事例より求めたものであり、実証性を有する。開発法は、マンション分譲を想定した場合の投資採算価格で想定収支に着目した需要者サイドより求めた価格である。いずれの試算価格も等しく精度が高いが、本件は、実証性を有する比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、ＪＲ岐阜駅周辺におけるマンション素地及び適地を含む取引事例を採用して試算しており、マンション素地としての市場性を反映し、実証的な価格である。また、開発法による価格は、マンション開発業者の投資採算性に着目して求めた価格であり、市場参加者の行動原理を反映している。よって、比準価格及び開発法による価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の如く決定した。
交通
交通施設	岐阜駅北方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	230.5 坪 (762 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	15F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層のマンション、事務所ビルが混在する地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岐阜市岐阜県岐阜市金町６丁目１７番１
標準地の範囲
東	90 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	３６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅周辺は、マンション建設が積極的であり、やや供給に過剰感がある。 (2)ＪＲ岐阜駅徒歩圏の幹線道路沿いに所在することから、希少性が高く、マンション素地需要が旺盛であったが、ここ数年の新規分譲マンションの大量供給により、今後は二極化が進展することが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 105万7,920 円 1平米 32万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 107万4,450 円 1平米 32万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 105万7,920円 1平米 32万円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 102万8,166円 1平米 31万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 107万4,450円 1平米 32万5,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 102万8,166円 1平米 31万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)岐阜市の人口は微減傾向にある。土地取引件数は、増加傾向にあるが、建築着工は、ほぼ横ばいで推移している。 (2)超低金利環境を背景として市況は回復傾向にあるが、建設資材の高騰等、先行きについて一部に不透明感もみられる。
地域要因
(1)ＪＲ「岐阜駅」徒歩圏であり、今後とも安定的に推移すると予測する。 (2)ＪＲ岐阜駅徒歩圏にて複数のマンション開発計画が進展している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	岐阜中４２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市金町６丁目１７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万2,029 円／平米 86万6,268 円／坪
推定価格 平米 坪	27万9,130 円／平米 92万2,804 円／坪
標準価格 平米 坪	31万7,193 円／平米 104万8,640 円／坪
査定価格 平米 坪	33万3,000 円／平米 110万898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	468 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	岐阜中５０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市金町６丁目１７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万9,791 円／平米 85万8,869 円／坪
推定価格 平米 坪	26万1,610 円／平米 86万4,883 円／坪
標準価格 平米 坪	29万8,301 円／平米 98万6,183 円／坪
査定価格 平米 坪	31万3,000 円／平米 103万4,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	岐阜中Ｙ５０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市金町６丁目１７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万5,938 円／平米 71万3,891 円／坪
推定価格 平米 坪	27万2,082 円／平米 89万9,503 円／坪
標準価格 平米 坪	29万1,933 円／平米 96万5,130 円／坪
査定価格 平米 坪	30万7,000 円／平米 101万4,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	岐阜中Ｙ３２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市金町６丁目１７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万2,504 円／平米 83万4,778 円／坪
推定価格 平米 坪	25万6,292 円／平米 84万7,301 円／坪
標準価格 平米 坪	30万8,414 円／平米 101万9,617 円／坪
査定価格 平米 坪	32万4,000 円／平米 107万1,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	岐阜中Ｙ５０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市金町６丁目１７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,437 円／平米 66万9,257 円／坪
推定価格 平米 坪	25万3,046 円／平米 83万6,570 円／坪
標準価格 平米 坪	30万7,095 円／平米 101万5,256 円／坪
査定価格 平米 坪	32万2,000 円／平米 106万4,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情