路線価 (2023) 岐阜県岐阜市島栄町1-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 岐阜市岐阜県岐阜市島栄町１丁目１３番
価格時点	2023 年
駅名	岐阜駅 から 3100m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,010万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万3,322 円 1平米 7万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,000万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万2,330 円／坪 1平米 7万3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長良川以北の商業地域である。主な需要者は近隣住民を対象とする地元の個人事業主、中小法人事業者等である。収益性、繁華性が弱く新規出店も少ないため需要の程度は低調である。取引は必要に応じて個別的に行われる傾向があり、このため中心価格帯を見出すことは困難であるが、取引価格は概ね１㎡当たり７．５万円程度である。 (2) 長良川以北の幹線道路沿いを主体とする同一需給圏を判定した上で、一部川南からもロードサイドの事例を補完した。需要者の属性としては、地縁性を有する地元法人・個人事業者が主体と解するが、大型店舗が周辺郊外部に展開している他、北東側県道の拡幅改良が進んだことから、当該地域に対する需給関係は総じて弱い。市場の中心価格帯（総額）は立地業種により一様ではなく、取引も少ないことから把握困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 以上により２試算価格を得た。比準価格は類似性を有する取引事例より比準したもので市場の実態を反映し実証的である。収益価格は店舗兼住宅の建築を想定し賃貸収入を基礎に試算したものであるが、近隣地域は商業集積の程度、賃貸需要がやや低調である等により低く求められた。よって本件においては、規範性の高い比準価格を標準に収益価格を考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 商業ビルや雑居ビルを主体とした賃貸利用が見受けられるが、業務系の借家需要が低迷する地域事情を反映して投資効率が低く、そのために収益価格は低めに算出された。自用目的の土地需要が大半を占める市場特性を考慮の上、取引の実態を反映し、相対的規範性が高い比準価格を標準とし、収益価格を参酌のうえ、コロナ禍における郊外型路線商業地域の需給動向に留意し、適正と判断する上記価格をもって鑑定評価額と決定した。
交通
交通施設	岐阜駅北西方
距離	3100 m
土地の状態
土地面積	82.6 坪 (273 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗、事務所等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岐阜市岐阜県岐阜市島栄町１丁目１３番
標準地の範囲
東	35 m
西	35 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)主として近隣住民を対象とする商圏を有する商業地域であり格別の変動要因は認められない。地価は緩やかに下落しておりしばらくは現状維持で推移すると予測する。 (2)名鉄忠節駅廃止以降、地域の求心力は低下しており、マーサ２１に至る都市計画道路の整備が進むものの、接面市道側への客足の流れを増加させる要因にはなっていない。今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万8,281 円 1平米 7万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万7,289 円 1平米 7万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万8,281円 1平米 7万5,100円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 24万4,975円 1平米 7万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万7,289円 1平米 7万4,800円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 24万4,975円 1平米 7万4,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナの沈静化に伴い岐阜市の土地取引件数・住宅着工数は好転しており優良物件については需給の逼迫が見られる。一般経済も回復基調にある。 (2)ウィズコロナの進展に伴い、飲酒を伴わないＳＣ他、郊外ロードサイドの店舗は客足が戻っている。
地域要因
(1)近隣住民対象の限られた商圏で格別の発展要因は見られず地域要因はやや衰退傾向にある。 (2)東側で連絡する都市計画道路は岐阜北高校周辺の整備が進行中である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	岐阜北５０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市島栄町１丁目１３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,298 円／平米 21万5,875 円／坪
推定価格 平米 坪	6万725 円／平米 20万757 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,163 円／平米 24万1,877 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,200 円／平米 24万1,999 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	岐阜北Ｙ５０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市島栄町１丁目１３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万328 円／平米 13万3,324 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,457 円／平米 18万3,341 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,339 円／平米 24万5,765 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,300 円／平米 24万5,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	岐阜北６０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市島栄町１丁目１３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,597 円／平米 24万6 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,323 円／平米 24万2,406 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,126 円／平米 24万8,367 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,100 円／平米 24万8,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	岐阜北Ｙ６０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市島栄町１丁目１３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,637 円／平米 21万6,996 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,506 円／平米 25万6,235 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,361 円／平米 25万2,449 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,400 円／平米 25万2,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	岐阜中５３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市島栄町１丁目１３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,622 円／平米 25万6 円／坪
推定価格 平米 坪	9万26 円／平米 29万7,626 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,209 円／平米 25万5,253 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,200 円／平米 25万5,223 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情