路線価 (2023) 岐阜県岐阜市吉野町5-17外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 岐阜市岐阜県岐阜市吉野町５丁目１７番外
価格時点	2023 年
駅名	岐阜駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 155万3,820 円
1平米当たり	1平米 47万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	10億7,000万 円 (1652 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 214万2,288 円 1平米 64万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	10億7,000万 円 (1652 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 213万8,982 円／坪 1平米 64万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、広域的にみれば、岐阜市内中心部における商業地域であり、特に価格牽連性が認められるのは、ＪＲ岐阜駅北口に近接した高度商業地域の範囲と判定した。需要者は投資家が中心であり、大規模画地についてはマンション開発業者も想定される。ここ数年、岐阜市中心部において、マンション素地を中心とする取引が活発であったが、需要者属性、取引規模・形態についても多様であることから中心価格帯の把握は困難である。 (2) 県内において最も地価が高額な地域であり、都市部の景気動向の影響を受ける唯一の地域と考えられる。そのため、市場における需要者の中心は都市部の投資家、不動産会社、企業等であり、県内における需要者は限定的である。近年周辺地域において再開発が立て続けに行われており、徐々に地域内の環境が変化しつつあるものの、新規物件は上層階が住居系用途であるため、商業繁華性の高まりは僅かである。今後さらなる発展が期待される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ＪＲ岐阜駅北口に近接した高度商業地域においては、マンション素地や小規模な土地取引が中心であるが、岐阜駅至近の商業地に係る取引事例に基づく比準価格は、当該地域における市場性を十分反映している。また、収益価格は、典型的な需要者が投資家である為、市場分析の観点から、説得力を有すると思料する。よって、比準価格及び収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 対象不動産は岐阜県内において最も地価の高い地域に存するが、近年事務所等業務用途の賃貸市場がやや低迷しており、賃料の減額リスクは付きまとうことから、想定要素を多く用いた収益価格の規範性は低い。比準価格は現実の取引事例を基礎とした取引事例を使用し、適切に補正を行って求めており規範性は高い。従って、比準価格を標準に収益価格を参酌し、地価調査基準地価格からの地価変動を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	岐阜駅北方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	499.7 坪 (1652 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	3 m
奥行	1 m
現況	事務所兼店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岐阜市岐阜県岐阜市吉野町５丁目１７番外
標準地の範囲
東	35 m
西	35 m
南	0 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所地
画地の形状等
間口	65 m
奥行き	25 m
面積	1650 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場（県道）
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ岐阜駅北口における複数の再開発事業により、今後は駅北口の相対的地位が向上していくものと予測される。 (2)近隣地域は岐阜駅正面に位置し、ほぼ対象不動産のみを地域の範囲とする。駅から近年人気の繁華街への動線沿いに位置しており、今後も引き続き良好な商業地としての環境が維持されるものと考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 223万1,550 円 1平米 67万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 216万5,430 円 1平米 65万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 223万1,550円 1平米 67万5,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 205万3,026円 1平米 62万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 216万5,430円 1平米 65万5,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 205万3,026円 1平米 62万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)一部のテナント企業の業績悪化等、先行きに対する不透明感もみられるが、不動産融資環境が良好であることから投資意欲は底堅い。 (2)市内人口は若干の下落傾向にあり、高齢化率は上昇している。価格の推移、売買の動向に関しては、駅、市街地周辺部と郊外とで二極化が激しい。
地域要因
(1)ＪＲ岐阜駅北口において複数の再開発計画が決定した。 (2)駅直結の地域であり、県内随一のポジションにある。隣接の岐阜駅北中央東地区における市街地再開発事業の進捗に伴い勢いを増している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	岐阜中Ｙ６０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市吉野町５丁目１７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万3,872 円／平米 140万1,321 円／坪
推定価格 平米 坪	48万1,330 円／平米 159万1,277 円／坪
標準価格 平米 坪	73万7,106 円／平米 243万6,872 円／坪
査定価格 平米 坪	78万6,000 円／平米 259万8,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	岐阜中２４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市吉野町５丁目１７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万1,031 円／平米 195万3,948 円／坪
推定価格 平米 坪	61万8,478 円／平米 204万4,688 円／坪
標準価格 平米 坪	73万7,161 円／平米 243万7,054 円／坪
査定価格 平米 坪	78万7,000 円／平米 260万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	岐阜中５０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市吉野町５丁目１７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万9,791 円／平米 85万8,869 円／坪
推定価格 平米 坪	26万1,610 円／平米 86万4,883 円／坪
標準価格 平米 坪	52万2,176 円／平米 172万6,314 円／坪
査定価格 平米 坪	55万7,000 円／平米 184万1,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	岐阜中Ｙ５０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市吉野町５丁目１７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万5,938 円／平米 71万3,891 円／坪
推定価格 平米 坪	27万5,321 円／平米 91万211 円／坪
標準価格 平米 坪	54万5,190 円／平米 180万2,398 円／坪
査定価格 平米 坪	58万2,000 円／平米 192万4,092 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情