路線価 (2023) 岐阜県岐阜市鏡島精華3-17-16外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 岐阜市岐阜県岐阜市鏡島精華３丁目１７番１６外
価格時点	2023 年
駅名	西岐阜駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 24万4,644 円
1平米当たり	1平米 7万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億5,800万 円 (1635 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万9,360 円 1平米 9万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億5,800万 円 (1635 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万9,360 円／坪 1平米 9万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岐阜市内の幹線、準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は当地域に地縁を有する個人、地元の法人の外、全国・地方展開するロードサイドビジネス事業者である。ＪＲ西岐阜駅周辺の住宅地需要は高く、当駅周辺の一部地域では人口が増加しており、住宅地価格も上昇している。当地域は路線商業地域であるが住宅地価格の影響を受けて地価は堅調に推移している。取引は少なく、市場の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏を岐阜市西部のほか、同市南部・市街地寄り、さらには瑞穂市・北方町の路線商業地域を含むロードサイドと判定した。市場参加者は市内及び隣接市の事業経営者のほかチェーン展開する中規模店舗の経営者も想定される。事業用定期借地権の活用が主体で、採用する取引事例は広域あるいは背後の類似の商業地を含めざるを得ず、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件では比準価格と収益価格を得た。当地域では事業者向けの賃貸市場は比較的成熟しているが供給過多により賃料が抑えられ、収益価格は低位であった。商業地の評価において収益性は無視できないが当地域は市場性を反映した地価形成がされており比準価格に優位性が認められる。比準に際しては幹線、準幹線道路沿いの事例を採用し、説得力の高い価格が得られた。よって比準価格を重視し、収益価格を斟酌して代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 地域特性として、環状線との連絡性に優れ、瑞穂市等からの流出入車両も多く、飲食店・金融機関などが立地している。定期借地権設定やテナント入居による進出が多く、近年では、マンション素地の購入がみられた程度。賃貸物件は店舗単独あるいは店舗・共同住宅型だが、更地購入を前提とした採算性は低い。よって、比準価格を重視し、店舗兼共同住宅を前提とした収益価格を比較考慮して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	西岐阜駅北西方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	494.6 坪 (1635 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗等が連たんする路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岐阜市岐阜県岐阜市鏡島精華３丁目１７番１６外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	45 m
面積	1800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は路線商業地域であり、ロードサイド店舗等が立地する。背後には住宅が広がっており、今後も現状を維持しつつ推移し、地価は堅調を維持するものと予測する。 (2)県道沿いの路線商業地域。画地規模にバラツキがあり、小規模画地は住宅からの転用が困難。然るに、西岐阜駅勢圏に含まれるため今後もマンション素地として堅調な需要の維持が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万3,988 円 1平米 9万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万5,641 円 1平米 9万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万3,988円 1平米 9万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 31万9,360円 1平米 9万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万5,641円 1平米 9万8,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 31万9,360円 1平米 9万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費は持ち直しの動きが見られるが、物価高騰の一方で賃金の伸びは鈍く、景気を下押しする懸念が生じている。有効求人倍率は上昇傾向である。 (2)ウィズコロナの進展に伴い、飲酒を伴わないＳＣ他、郊外ロードサイドの店舗は客足が戻っている。
地域要因
(1)地域要因に目立った変化等は見られない。 (2)一昨年、県道沿い東方のＳＣがリニューアル。事務用品専門店、セルフサービスの飲食店がオープンした。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	岐阜中４２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市鏡島精華３丁目１７番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,961 円／平米 33万7,083 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,327 円／平米 35万4,823 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,006 円／平米 35万3,762 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	岐阜南３９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市鏡島精華３丁目１７番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,700 円／平米 20万7,286 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,822 円／平米 24万750 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,180 円／平米 30万4,747 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,800 円／平米 32万21 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	岐阜中３２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市鏡島精華３丁目１７番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,022 円／平米 41万17 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,022 円／平米 41万17 円／坪
標準価格 平米 坪	11万144 円／平米 36万4,136 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	岐阜中Ｙ４２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市鏡島精華３丁目１７番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,048 円／平米 20万5,131 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,411 円／平米 20万9,637 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,734 円／平米 24万3,765 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,400 円／平米 25万5,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情