路線価 (2023) 岐阜県岐阜市加納清水町3-7-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 岐阜市岐阜県岐阜市加納清水町３丁目７番１外
価格時点	2023 年
駅名	岐阜駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3億6,200万 円 (1490 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万3,358 円 1平米 24万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3億5,900万 円 (1490 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 79万6,746 円／坪 1平米 24万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、駅前商業地域を中心とする岐阜市中心市街地の既成商業地域である。主たる需要者は比較的資金力を有する法人が中心であるが、ある程度まとまった規模の土地についてはマンション事業者による需要も考えられる。当地域は店舗や事務所のほか共同住宅も見られる駅前商業地域であり、立地の希少性から商業地としての需要は堅調に推移するものと思料する。 (2) 同一需給圏はＪＲ東海道本線岐阜駅、尾張一宮駅、大垣駅至近の商業地域と判定した。主たる需要者は高い集客力に着目する全国・地方展開を図る事業者を中心に地縁性を有する事業者も含む。駅からの視認性に加え立地の希少性から事業用だけでなくマンション用地としての需要も見込まれる地域である。希少性を反映して需要の中心価格帯は見出しにくい状況にあるが、周辺のマンション素地価格の取引価格の水準から２５万円／㎡前後と推測される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、ＪＲ岐阜駅前の店舗、事務所、共同住宅が建ち並ぶ商業地域。賃貸市場が熟成した地域であり、収益性を検討する需要者も見られることから、収益価格は一定の規範性を有していると思料する。一方、比準価格は類似地域における信頼性の高い取引事例を基に得られた実証的な価格で、説得力が高い。よって比準価格を標準に収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域内は自用の店舗事務所あるいはその一部を賃貸する建物が多く、賃貸のみを目的とする商業ビルは少ない。また、テナント需要も低層階にとどまり、中層階以上は住宅需要となる。多くの需要者は収益性よりも岐阜駅前という場所的希少性、立地優位性を重視している。よって、本件では不動産市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岐阜駅南東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	450.7 坪 (1490 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅等
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、共同住宅が多く見られる商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岐阜市岐阜県岐阜市加納清水町３丁目７番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所住宅併用地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ岐阜駅南側駅前に位置する中高層の店舗、事務所、共同住宅が建ち並ぶ商業地域。希少性の高い商業地として、今後も安定的に推移すると思料され、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)ＪＲ岐阜駅南口至近で視認性の高い商業地域。立地の希少性と周辺のマンション需要による底堅い需要が認められる。地価は中層階以上の商業用需要はやや弱いが、背後の住宅地の上昇の影響もあり、やや上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 81万9,888 円 1平米 24万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 82万6,500 円 1平米 25万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 81万9,888円 1平米 24万8,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 78万6,828円 1平米 23万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 82万6,500円 1平米 25万円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 78万6,828円 1平米 23万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナに伴って中心市街地の飲食店が集積する地域でも地価が上昇に転じている。 (2)市内の商業の中心が物販は郊外に、飲食は岐阜駅周辺に移っており、旧来からの商業地は衰退傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に目立った変動は認められない。 (2)ＪＲ岐阜駅南側は北側に比べて繁華性は劣るが、分譲マンション用地需要は依然として堅調。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	岐阜中Ｙ５０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市加納清水町３丁目７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万5,938 円／平米 71万3,891 円／坪
推定価格 平米 坪	27万3,971 円／平米 90万5,748 円／坪
標準価格 平米 坪	27万7,299 円／平米 91万6,750 円／坪
査定価格 平米 坪	29万1,000 円／平米 96万2,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	岐阜南２４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市加納清水町３丁目７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,288 円／平米 40万7,590 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,836 円／平米 38万6,260 円／坪
標準価格 平米 坪	24万2,398 円／平米 80万1,368 円／坪
査定価格 平米 坪	25万4,000 円／平米 83万9,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	岐阜南Ｙ６０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市加納清水町３丁目７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,969 円／平米 37万170 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,215 円／平米 34万1,229 円／坪
標準価格 平米 坪	19万6,975 円／平米 65万1,199 円／坪
査定価格 平米 坪	20万6,000 円／平米 68万1,036 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	岐阜中Ｙ５０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	岐阜市
地域	岐阜県岐阜市加納清水町３丁目７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,745 円／平米 51万8,199 円／坪
推定価格 平米 坪	16万107 円／平米 52万9,314 円／坪
標準価格 平米 坪	23万1,368 円／平米 76万4,903 円／坪
査定価格 平米 坪	24万2,000 円／平米 80万52 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情