路線価 (2023) 岐阜県大垣市西崎町1-40-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 大垣市岐阜県大垣市西崎町１丁目４０番２
価格時点	2023 年
駅名	大垣駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,020万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万9,275 円 1平米 8万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,030万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万9,936 円／坪 1平米 8万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大垣市内の住宅地域で、特に価格牽連性が強いのは中心市街地の住宅地域。需要者の中心は市内に地縁性を有する中堅以上の個人層。当該地域は既成市街地のため新規の戸建用地の供給が少ないこと、また、市内住宅地の中では社会的環境が優れている興文小学校区内であることから、市場での人気は高く、住宅地需要は堅調に推移している。なお、当該地域及び周辺部の中心価格帯は土地で２０００万円程度と思料される。 (2) 同一需給圏は中心市街地内の住宅地域を中心にその周辺の住宅地域も含む。主たる需要者は市内在住者又は就労者である個人を中心とする。熟成した既成市街地にあり未利用地は殆ど見られない。駅への徒歩圏内ではマンション開発も見られ、利便性に優る住宅地域を中心に需要は高く、今後も需給は安定的に推移すると思料する。なお市場の中心となる価格帯は土地のみで総額２０００万円前後と推定する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は価格牽連性が強いと判断される中心市街地の住宅地事例を採用しており、実証的でかつ規範性は高いと思料する。当該地域は収益性よりも居住の利便性・快適性を志向する住宅地域で、需要者は自己使用目的の個人層である。よって、収益価格は参考程度に留め、市場の実態を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 収益性を前提に取引参加する需要者は少なく、賃貸市場が未成熟なため収益価格は低位に試算された。一方比準価格は地域的特性が類似する複数の取引事例から試算しており、説得力を有する価格として規範性は高い。よって市場の実勢を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大垣駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか駐車場等も見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大垣市岐阜県大垣市西崎町１丁目４０番２
標準地の範囲
東	110 m
西	60 m
南	40 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は文教施設との接近性及び居住環境が良好な中心市街地の住宅地域で、今後も熟成した住宅地域として推移するものと予測される。なお、新規の土地供給は少なく、今後も地価は堅調に推移するものと予測される。 (2)市街地中心部に程近い熟成した住宅地域であり、今後も現状維持にて推移すると予測する。地価水準はやや上昇基調にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万9,275 円 1平米 8万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万9,936 円 1平米 8万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万9,275円 1平米 8万7,500円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 28万8,614円 1平米 8万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万9,936円 1平米 8万7,700円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 28万8,614円 1平米 8万7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大垣市の人口は継続して微減傾向にあるが、岐阜県全体に比べ減少率は低い。また、高齢化率は、県全体より低い割合であるが、上昇傾向にある。 (2)当市の人口は微減傾向、高齢化率はやや上昇傾向にある。土地取引件数及び新設着工戸数は増加傾向にあるの。
地域要因
(1)特段の地域要因に変動はない。なお、当該地域及び周辺部の売り物件は少なく、市場滞留期間も引き続き短い傾向にある。 (2)地域要因に目立った変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大垣３３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市西崎町１丁目４０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,190 円／平米 25万5,190 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,120 円／平米 29万4,631 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,120 円／平米 29万4,631 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,100 円／平米 29万4,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大垣Ｙ３４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市西崎町１丁目４０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,108 円／平米 34万4,181 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,916 円／平米 36万3,382 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,972 円／平米 35万6,955 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大垣Ｙ５７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市西崎町１丁目４０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,166 円／平米 25万8,417 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,322 円／平米 25万8,933 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,318 円／平米 28万2,061 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,300 円／平米 28万2,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大垣Ｙ５１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市西崎町１丁目４０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,602 円／平米 24万9,940 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,673 円／平米 25万3,481 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,815 円／平米 28万398 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,800 円／平米 28万349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大垣５１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市西崎町１丁目４０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,137 円／平米 23万8,485 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,426 円／平米 23万9,440 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,773 円／平米 27万3,648 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,800 円／平米 27万3,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情