路線価 (2023) 岐阜県大垣市赤坂町字東町南側西屋敷251-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 大垣市岐阜県大垣市赤坂町字東町南側西屋敷２５１番５
価格時点	2023 年
駅名	大垣駅 から 5100m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	824万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,142 円 1平米 4万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	828万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,803 円／坪 1平米 4万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市西部ないし北部に所在する最寄品店舗を主体とする商業地域と思料する。主な需要者は地元の商店経営者である。近年は消費ニーズの多様化やインターネットの普及等により客足が流失しており、近隣地域のような旧道沿いの既成商業地は衰退している。したがって、近隣地域の現状は商住混在地へ移行過程にあると思われる。こうした中で、周辺の取引は僅かに把握されているが、物件の個別性が強く、その中心価格帯を見出すことは難しい。 (2) 同一需給圏は大垣市全域及び周辺町内の既成商業地域。需要者の中心は圏内に地縁性を有する個人事業者。当該地域は集客力の弱い中小規模の店舗等が中心で、顧客を周辺の大型店舗に奪われている。また、旧中山道の宿場町として観光施設が整備されているが、その効果は限定的である。さらに、新規店舗の進出は見られず、土地需要は低迷している。また、圏内での既成商業地の取引は極めて少なく、中心価格帯の把握には困難性を有しているのが実情である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近接事例のほか周辺の幹線沿いの商業地事例を採用して、近隣商業地域特有の要因を適切に把握して比準価格を求めた。一方、近隣地域は旧道沿いの商業地で店舗の連たん性や繁華性が乏しく、よって、十分な賃料収入が得られず、収益価格は低位に試算された。以上から、本件では、実際の成約事例から求めた比準価格を標準とし収益価格も参考にして、代表標準地との検討も行った上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域はＪＲ大垣駅から離れた郊外部の既成商業地域で、需要者は自己営業目的の法人又は個人事業者である。当該地域及び周辺部では事業者向けの賃貸物件は僅かに見られる程度で、商業用賃貸市場は成熟しているとは言い難く、収益価格は説得力に欠ける。よって、収益価格は参考程度に留め、市場の実態を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。
交通
交通施設	大垣駅北西方
距離	5100 m
土地の状態
土地面積	57.2 坪 (189 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、一般住宅等が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大垣市岐阜県大垣市赤坂町字東町南側西屋敷２５１番５
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は旧道沿いの熟成度が低い商業地域で、客足は大型商業施設や量販店に流失して、商環境の改善が難しい状況にある。こうした中で、今後も当分の間はこのような衰退傾向で推移してゆくものと思料する。 (2)当該地域は郊外部の既成商業地域で、新規店舗の進出は見られず、後継者難等も影響して衰退傾向が続いている。今後は、さらに住宅地化が進行し、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万4,142 円 1平米 4万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万4,803 円 1平米 4万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万4,142円 1平米 4万3,600円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 14万5,795円 1平米 4万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万4,803円 1平米 4万3,800円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 14万5,795円 1平米 4万4,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大垣駅北口はアクアウォークを中心に集客力は依然強い。同南口は商況停滞し再開発事業に期待。郊外の大型商業施設・路線商業地の集客は概ね堅調。 (2)大垣市の人口は継続して微減傾向にあるが、岐阜県全体に比べ減少率は低い。郊外部の既成商業地の土地需要は弱い。
地域要因
(1)近隣地域は旧道沿いの最寄品店舗主体の商業地で、金融機関を除くと集客力が劣っており商況は依然振わない。 (2)特段の地域要因に変動はない。なお、店舗、事業所等の新規出店は殆どなく、商業地域としては衰退傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大垣５４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市赤坂町字東町南側西屋敷２５１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,371 円／平米 8万571 円／坪
推定価格 平米 坪	4万375 円／平米 13万3,480 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,839 円／平米 13万8,320 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,800 円／平米 13万8,191 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大垣Ｙ３４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市赤坂町字東町南側西屋敷２５１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,755 円／平米 18万4,326 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,929 円／平米 19万1,513 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,595 円／平米 14万7,431 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,600 円／平米 14万7,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大垣Ｙ３４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市赤坂町字東町南側西屋敷２５１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,500 円／平米 22万6,461 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,455 円／平米 21万3,088 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,269 円／平米 14万6,353 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大垣４８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	大垣市
地域	岐阜県大垣市赤坂町字東町南側西屋敷２５１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,248 円／平米 20万2,486 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,064 円／平米 20万1,878 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,773 円／平米 14万4,714 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,800 円／平米 14万4,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情