路線価 (2023) 岐阜県高山市上三之町51 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 高山市岐阜県高山市上三之町５１番
価格時点	2023 年
駅名	高山駅 から 770m
路線価
1坪当たり	1坪 72万7,320 円
1平米当たり	1平米 22万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4,770万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万2,374 円 1平米 27万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4,770万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万2,374 円／坪 1平米 27万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 全国有数の観光地であり、同一需給圏は、広域的には東海地区を中心とした全国の有名観光地であるが、特に価格牽連性が認められるのは高山市中心部の商業地域と判定した。対象標準地の需要者層は、観光客向け飲食・小売業等の地元法人が主体である。取引規模等の個別性が強いことから中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は市中心部に近い商業地域一帯と判断されるが、特に価格牽連性が認められるのはＪＲ高山駅周辺である。需要者は地元資本の事業所のほか、他県資本の参入も多い。県を跨ぐ移動規制の緩和に加え、県民割や全国旅行支援の実施等によって、観光客は大幅に増加し、飲食や宿泊業等の企業収益も大きな改善が見られる。潜在需要は依然旺盛であるが、売買双方に思惑があり、現時点における適正な地価水準の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市内中心商業地の事例から適切に求められた比準価格は、市場性を反映していることから説得力を有する。一方、近隣地域は伝建保存地区に存し、一部テナント物件も見られるものの、自用の店舗が中心であり、賃貸用建物の建築想定に基づく収益価格は相対的に説得力が劣る。本評価に際しては市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 収益価格は標準地上に賃貸物件を建築想定して求めるが、元々当地域は江戸末期から明治初期にかけての建物によって町並が形成されており、新築建物を前提とする当価格の規範性はやや低いと判断される。一方、比準価格は現実の取引事例を価格判定の基礎としており、当地域に対する市場の実態を適切に反映するものとして、説得力の高い価格が得られた。以上、本件では比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	高山駅北東方
距離	770 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5 m
現況	店舗兼倉庫
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	土産物店や飲食店が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	伝建保存地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高山市岐阜県高山市上三之町５１番
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	65 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	25 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	全国的にも有名な観光地「古い町並み」内に位置する。
街路	３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	伝建保存地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)社会経済活動の再開、入国制限の緩和に伴うインバウンドの一部回復により、国内外旅行客の回復が認められる。今後も回復傾向が持続することが予測される。 (2)コロナ禍の影響が落ち着き、行動制限が緩和されたこと等により、観光客は大幅に増加してきた。今後は国内観光客に加えて、インバウンド客が戻ってくれば、地価は徐々にコロナ前の水準に戻るものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 94万5,516 円 1平米 28万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 94万8,822 円 1平米 28万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 94万5,516円 1平米 28万6,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 90万5,844円 1平米 27万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 94万8,822円 1平米 28万7,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 90万5,844円 1平米 27万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内旅行客の回復が顕著であり、インバウンドについても現時点では限定的であるが、入国制限の緩和に伴い、回復傾向が認められる。 (2)当市を訪れる観光客の入込者数は、昨年度と比較して、８割以上増えている。
地域要因
(1)国内外の旅行客の増加により、土産物店、飲食店の業況も回復傾向にある。 (2)週末の賑わいはコロナ前の状態に近づきつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	高山４４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	高山市
地域	岐阜県高山市上三之町５１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,457 円／平米 51万7,247 円／坪
推定価格 平米 坪	21万768 円／平米 69万6,799 円／坪
標準価格 平米 坪	29万3,140 円／平米 96万9,121 円／坪
査定価格 平米 坪	29万3,000 円／平米 96万8,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	高山Ｙ４４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	高山市
地域	岐阜県高山市上三之町５１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万6,945 円／平米 61万8,040 円／坪
推定価格 平米 坪	19万310 円／平米 62万9,165 円／坪
標準価格 平米 坪	29万2,335 円／平米 96万6,460 円／坪
査定価格 平米 坪	29万2,000 円／平米 96万5,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	高山Ｙ４４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	高山市
地域	岐阜県高山市上三之町５１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,879 円／平米 62万7,740 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,537 円／平米 63万6,527 円／坪
標準価格 平米 坪	27万3,102 円／平米 90万2,875 円／坪
査定価格 平米 坪	27万3,000 円／平米 90万2,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	高山４４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	高山市
地域	岐阜県高山市上三之町５１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,141 円／平米 49万9,672 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,874 円／平米 49万2,177 円／坪
標準価格 平米 坪	28万6,848 円／平米 94万8,319 円／坪
査定価格 平米 坪	28万7,000 円／平米 94万8,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情