路線価 (2023) 岐阜県多治見市根本町6-81 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 多治見市岐阜県多治見市根本町６丁目８１番
価格時点	2023 年
駅名	根本駅 から 950m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	475万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万2,650 円 1平米 2万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	473万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万2,319 円／坪 1平米 2万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に多治見市北部郊外の市街化調整区域内住宅地域。需要者の中心は圏内に在住する一次取得者層である。市北部に存する市街化調整区域内住宅団地群を除き、圏内は農家集落地域が多く、市場での人気は低い。条例により建築規制が緩和された地区は周辺の市街化区域内住宅地域と比較して割安感があり、一定の需要を有すると思料する。需要の中心価格帯は、土地は５００万円程度、中古住宅は１，１００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、多治見市郊外の住宅地域であり、特に市街化調整区域内の住宅地域との価格牽連性が強い。主な需要者は、市内在住者のほか周辺市町在住の市内通勤者である。近隣地域は、駅や商業施設への接近性は周辺の市街化区域内の住宅地域と大差ないため、比較的安定的に推移している。調整区域内の取引が少なく、稀に発生する取引は画地規模や利用用途が異なり、中心価格帯の把握が困難な状況であるが、総額５００万円以下の取引が主流となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺では居住環境に着目した自己利用目的の取引が中心である。市場参加者は取引価格水準を指標に価格を決定する傾向にあるため、取引事例を基礎とする比準価格の説得力は高い。近隣地域周辺に共同住宅は殆どなく、賃貸市場は未成熟なままであるほか、標準地は画地規模が小さく、共同住宅を想定することが困難である。よって、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は市街化調整区域内に位置しており、賃貸市場が未成熟であるとともに、画地規模が小さく適正規模の賃貸建物建設が困難であるため、収益還元法を適用できなかった。本件では調整区域内の５事例の採用が可能であり、さらに地域の類似性が高い３事例を重視して試算した結果、説得力の高い比準価格を試算し得た。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	根本駅南西方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	57.5 坪 (190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか農地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	条例区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	多治見市岐阜県多治見市根本町６丁目８１番
標準地の範囲
東	40 m
西	70 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	市条例により、建築規制の程度が第２種低層住居専用地域並みに緩和。
街路	基準方位　北　５．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	条例区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)建築規制の緩和後、住宅等の新築が若干増加している。今後、緩やかに熟成度を増していくと予測する。周辺の市街化区域内宅地と比較して地価に割安感があるも、市街化調整区域であり、地価は概ね横這い。 (2)市街化調整区域内であるが、条例区域のため緩やかに宅地化が進行しているものの、新規の土地利用は限定的であり、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万2,650 円 1平米 2万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万2,319 円 1平米 2万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万2,319円 1平米 2万4,900円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)郊外を主として人口の減少傾向が続いている。多治見駅、小泉駅徒歩圏の住宅地の需要が堅調に対し、郊外の住宅地需要は減少し２極化が進んでいる。 (2)郊外の住宅団地や集落部では、人口減少や高齢化が進捗しており、土地需要は減少傾向にある。
地域要因
(1)近隣地域の周辺は、戸建住宅等の建築が散発的に行われている。戸建住宅用地は一定の需要がある。 (2)調整区域内にあり、大きな変動は見受けられないが、開発許可による緩やかな宅地化が進行している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	多治見１４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	多治見市
地域	岐阜県多治見市根本町６丁目８１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,390 円／平米 8万633 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,264 円／平米 7万6,911 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,146 円／平米 8万9,745 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	条例区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	多治見Ｙ３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	多治見市
地域	岐阜県多治見市根本町６丁目８１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,751 円／平米 4万8,767 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,178 円／平米 4万6,872 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,193 円／平米 7万64 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	条例区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	多治見Ｙ４７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	多治見市
地域	岐阜県多治見市根本町６丁目８１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,563 円／平米 4万8,145 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,257 円／平米 4万7,134 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,795 円／平米 8万1,972 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,800 円／平米 8万1,989 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	条例区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	多治見Ｙ４７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	多治見市
地域	岐阜県多治見市根本町６丁目８１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万717 円／平米 6万8,490 円／坪
推定価格 平米 坪	2万26 円／平米 6万6,206 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,773 円／平米 8万8,512 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,800 円／平米 8万8,601 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	条例区域
特別な事情