路線価 (2023) 岐阜県関市武芸川町八幡字松葉366-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 関市岐阜県関市武芸川町八幡字松葉３６６番１
価格時点	2023 年
駅名	岐阜駅 から 20000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	357万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,839 円 1平米 1万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	355万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,508 円／坪 1平米 1万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧武芸川町内の住宅地域である。主な需要者は地域に地縁血縁を有するエンドユーザである。農家住宅も介在し新規参入が困難な閉鎖的な側面も有する。取引は必要に応じて個別的に行われることが多く取引の標準規模、中心価格帯等を把握することは困難であるが、土地単価は概ね１㎡当たり２万円を切る程度である。 (2) 同一需給圏は武芸川町のほか広見地区等の関市郊外の住宅地域、隣接山県市南部、美濃市等の住宅地域である。需要者の中心は圏内に地縁性を有する個人で、圏外からの転入者はほとんどない。住宅のほか店舗等が混在する地域であるが、人口減少、高齢化の進展等もあり、静態的で需要は低迷している。取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況であるが、土地６０坪で３５０万円程度と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自己使用目的の住宅を中心とする地域で、一部アパート等も散在するがこれらは土地所有者が節税目的で建築したものが大半である。よって収益性、投資目的の観点からの需要者は少ないと判断し収益還元法は適用しなかった。本件においては市場の実態を反映した比準価格を採用し代表標準地との均衡も検討のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸市場が未成熟であること等から共同住宅の想定は困難であると判断し、収益還元法は非適用とした。居住の快適性を重視する住宅地域で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。以上より、市場性を反映し、実証的で信頼性が高い比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岐阜駅北東方
距離	20000 m
土地の状態
土地面積	59.6 坪 (197 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	関市岐阜県関市武芸川町八幡字松葉３６６番１
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は旧集落内の住宅地域で古くからの住宅が中心で地域要因の変動が緩やかである。格別の変動要因もなく当分の間は現状程度で推移してゆくと予測する。 (2)店舗等も見られる旧来からの住宅地域であるが、現状を維持しつつ静態的に推移するものと予測する。地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万9,839 円 1平米 1万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万9,508 円 1平米 1万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 6万500円 1平米 1万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 6万500円 1平米 1万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)関市の人口減少・高齢化が進行している。土地取引件数、開発動向についてはほぼ横ばいまで回復したが地域経済の回復までには至っていない。 (2)人口減少率、高齢化率は県平均を上回っている。住宅地需要は回復傾向にあるが、地価はやや下落傾向にある。
地域要因
(1)旧来からの集落地域で地域要因の変動は緩やかである。地域要因は弱含みで推移している。 (2)地域要因に目立った変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	山県２４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	山県市
地域	岐阜県関市武芸川町八幡字松葉３６６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,293 円／平米 4万641 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,096 円／平米 3万9,989 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,777 円／平米 5万5,465 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	美濃Ｙ５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃市
地域	岐阜県関市武芸川町八幡字松葉３６６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,899 円／平米 5万5,868 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,713 円／平米 5万5,253 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,818 円／平米 5万8,906 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,800 円／平米 5万8,847 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	関３９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	関市
地域	岐阜県関市武芸川町八幡字松葉３６６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,757 円／平米 5万5,399 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,573 円／平米 5万4,790 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,878 円／平米 5万9,105 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,900 円／平米 5万9,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	関Ｙ５６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	関市
地域	岐阜県関市武芸川町八幡字松葉３６６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,198 円／平米 7万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,493 円／平米 7万7,668 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,257 円／平米 6万3,664 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情