路線価 (2023) 岐阜県中津川市太田町2-351-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 中津川市岐阜県中津川市太田町２丁目３５１番１６
価格時点	2023 年
駅名	中津川駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,830万 円 (262 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,089 円 1平米 6万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,830万 円 (262 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万759 円／坪 1平米 6万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として中津川市の中心市街地内の価格高位の商業地域。独自の商圏を維持している。需要者の中心は、県外資本も含めた金融機関、学習塾、小売り店舗等多様な業種。ホテル等の潜在需要も認められる。売り物件が少なく、新規出店は殆どない。あれば、その希少性から高位で取引されるものと予想される。取引が少ないので、市場の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、中津川市の都市計画区域及び恵那市・瑞浪市の幹線沿い、ＪＲ主要駅周辺と判定する。新規需要の中心は低層の店舗・事務所で、小売・飲食・日用サービスが主力業種である。飲食はコロナ禍で宅配・テイクアウトが増え、来店の交通手段による棲み分けが弱まっている。ＥＣでは、実店舗も本腰を入れ始め、対面営業をしのぐ売上も散見される。立地条件に対する従来の価値観にも変化が生じている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗や事務所等を目的とする取引が中心で、賃貸目的は少ない。又、収益性を重視した既存の商業ビル等は少なく、賃貸借市場の成熟の程度は低い。よって、収益価格は低位に試算された。比準価格は、事例が少ないので、市内全域から類似性の高い事例を選択し、試算したもので、市場の実態を反映した信頼性の高い価格といえる。よって、比準価格を標準に、収益価格を参酌して、他の公示価格とも比較検討ののち、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法は、商圏の一体性が強い市内中心部で昨年６月以降に生じた４事例によって試算し、直近の地価形成を具現化した価格が得られたと判断する。収益還元法の試算結果は低位にとどまったが、当該地域における商用賃貸市場では、土地の元本コスト、資産リスクを消化しきれない賃料形成の常態化に留意を要する。したがって、鑑定評価額は比準価格を標準として収益価格を参酌し、個別標準地に関する分科会協議の内容を踏まえ、上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	中津川駅南東方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	79.2 坪 (262 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中津川市岐阜県中津川市太田町２丁目３５１番１６
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	70 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	27 m
面積	270 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)金融機関、学習塾、飲食店等多様な用途が見られる駅前の中心商業地域。背後の商店街が衰退化する中で、一定の繁華性を維持し、市の一等地の地位にある。ホテル等の強い潜在需要もあり、地価は横ばいの状況である。 (2)後背の商店街はレトロ感を伴って退廃が進むが、新陳代謝が機能している駅前通りは立地相応の商業性を維持すると見込む。地価は横ばい圏ながら上値が重い弱含みの動きを予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万5,718 円 1平米 7万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万3,734 円 1平米 7万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万5,718円 1平米 7万1,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 23万1,089円 1平米 6万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万3,734円 1平米 7万700円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2019年	1坪 23万1,089円 1平米 6万9,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)リニア車両基地の外、岐阜県駅土地区画整理、濃飛横断道路、工場団地造成等の関連事業も進捗している。一方、恵北地区では過疎化が進捗している。 (2)コロナ禍に伴う商況は大底を打った感が出ているが、業種全般にわたるインフレが目先の最大懸念。ＥＣ拡大は続き、実店舗に好材料は乏しい。
地域要因
(1)市の中心商業地域として、独自の商圏を維持している。ホテル等の多様な業種の潜在需要が見込まれる。但し、まとまった画地規模の物件が殆どない。 (2)民間宿泊業を含む公共・公益施設の建設が認められるが、人流、商況に目立った変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中津川１９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県中津川市太田町２丁目３５１番１６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,339 円／平米 13万6,667 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,272 円／平米 17万6,117 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,315 円／平米 23万5,767 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,300 円／平米 23万5,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中津川１９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県中津川市太田町２丁目３５１番１６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,665 円／平米 21万476 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,700 円／平米 21万592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中津川Ｙ３８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県中津川市太田町２丁目３５１番１６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,339 円／平米 13万9,973 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,195 円／平米 14万6,109 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,167 円／平米 23万5,278 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,200 円／平米 23万5,387 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中津川Ｙ１９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県中津川市太田町２丁目３５１番１６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,567 円／平米 17万7,093 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,527 円／平米 17万3,654 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,368 円／平米 23万5,943 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,400 円／平米 23万6,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情