路線価 (2023) 岐阜県瑞浪市西小田町4-32 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 瑞浪市岐阜県瑞浪市西小田町４丁目３２番
価格時点	2023 年
駅名	瑞浪駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (319 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (319 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,800 円／坪 1平米 3万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ瑞浪駅を中心とする市街地外縁部に土地区画整理事業により整備された住宅地全般。需要者の中心は、瑞浪市内在住者を中心に名古屋方面の事業所に勤務する勤労者である。戸建住宅を中心とする住宅地でほぼ熟成しており更地としての土地供給は散発的である。需要の中心の価格帯は、土地は８００万円～１，２００万円前後、新規分譲住宅は２，２００万円～２，８００万円程度である。尚、分譲マンションの供給は見られない。 (2) 同一需給圏は、瑞浪市南西部の住宅地域であり、特に国道１９号南側の住宅地域との価格牽連性が強い。主な需要者は、市内在住あるいは市内通勤の居住目的の個人である。市内では特に瑞浪小学校周辺の住宅地域の人気が高いが、売物件が少なくまた国道１９号南側の西小田、南小田地区は相対的な割安感から、子育て世代等による底堅い需要が存在する。中心価格帯は、土地総額９００～１，２００万円程度、新築戸建住宅２，５００～２，８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。収益還元法については、周辺には低層共同住宅等の収益不動産の立地も見られ、同手法適用に妥当性が認められるが、土地価額に見合う収益を上げているとは言えず、需要者は自用目的での取引が中心である。よって市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺のアパート等は遊休地の有効活用等を目的として建てられたものであり、実際には建物の投資元本の回収は可能であっても、土地価格を含めた元本回収は困難な状況である。自己居住目的の取引が多くを占め、居住の利便性や快適性が重視される。価格牽連性の強い国道１９号南側の５事例を採用して試算された本件比準価格の説得力は高い。よって、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	瑞浪駅南西方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	96.5 坪 (319 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパートが混在する区画整理後の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	瑞浪市岐阜県瑞浪市西小田町４丁目３２番
標準地の範囲
東	40 m
西	145 m
南	45 m
北	75 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	18 m
面積	325 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土地区画整理事業施行後の住宅地で一部に農地も介在するが今後も同用途的特性を維持しつつ地価はやや強含みで推移すると予測する。一方で新型コロナ第８波、変異株の検出等への懸念から先行き不透明感も有する。 (2)周辺には一部に農地も見受けられるが、子育て世代による底堅い需要を背景に地元不動産業者等による農地転用を伴う宅地分譲が継続的に行われており、地価は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万4,800 円 1平米 3万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 10万4,139円 1平米 3万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 10万4,139円 1平米 3万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)全体人口が減少する中、過去５年で区画整理施行地を中心とする市街地部が△０．４％に対し、郊外部は△８％で両極化が顕著である。 (2)市内では大手自動車部品メーカーの工場進出決定以降、貸家供給が大幅に増加したものの、現在では落ち着きを見せている。
地域要因
(1)土地区画整理事業施行後のほぼ熟成した普通住宅地域であり用途的に安定しており地域要因に大きな変動はない。 (2)瑞浪小学校周辺の国道１９号北側との比較における割安感により、需要は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	瑞浪３６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞浪市
地域	岐阜県瑞浪市西小田町４丁目３２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,519 円／平米 10万4,202 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,519 円／平米 10万4,202 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,053 円／平米 10万2,661 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	瑞浪１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞浪市
地域	岐阜県瑞浪市西小田町４丁目３２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,196 円／平米 7万9,992 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,884 円／平米 8万8,879 円／坪
標準価格 平米 坪	3万725 円／平米 10万1,577 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,000 円／平米 10万2,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	瑞浪３６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞浪市
地域	岐阜県瑞浪市西小田町４丁目３２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,561 円／平米 15万625 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,350 円／平米 14万3,315 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,016 円／平米 10万5,845 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	瑞浪４７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞浪市
地域	岐阜県瑞浪市西小田町４丁目３２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
推定価格 平米 坪	2万454 円／平米 6万7,621 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,601 円／平米 7万4,719 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情