路線価 (2023) 岐阜県瑞浪市寺河戸町字佃1136-15外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 瑞浪市岐阜県瑞浪市寺河戸町字佃１１３６番１５外
価格時点	2023 年
駅名	瑞浪駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	763万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,087 円 1平米 5万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	764万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,417 円／坪 1平米 5万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は地域的・価格的牽連性を有するＪＲ瑞浪駅、土岐駅、恵那駅、中津川駅至近の商業地域。主たる需要者は立地希少性に加え乗降客の高い流動性に着目する全国・地方展開を図る事業者を中心に地縁性を有する事業者を含む。現状は多くの路面店舗の閉鎖により商店街としての繁華性が喪失し衰退傾向にあるため駅前再開発実現に向けて検討中であるが投資採算の観点から障害も多い。顕在化する取引は殆どないため需要中心価格帯は見出しにくい状況にある。 (2) 本件においては、瑞浪市内の商業地取引が少なかったため、同一需給圏を広域的に捉え、ＪＲ中央本線の隣接市駅周辺の事例も採用した。主たる需要者は、地元企業や個人事業主であるが、近隣地域は閉鎖店舗が目立つ駅前アーケード街であり、需要者は限定的である。一方、近年ではアーケード街背後の混在地域において建売分譲等も見受けられ、緩やかに住宅地域化が進行している。なお、取引が少なく、中心価格帯の把握が困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 権利設定等に基づく取引は自己用店舗等経営目的が大半である。ＪＲ瑞浪駅前の既成商業地域ではあるが収益性に基づく賃貸目的の取引は殆どなく賃貸借市場は未成熟の状況にある。よって相対的に信頼性が高いと思料される市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて上記の如く鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ既存の駅前商業地域であるが、自用の店舗や店舗兼用住宅が多く、賃貸市場の成熟の程度は低く、当該市場を反映して収益価格は低位に試算された。実際の取引においても、主たる需要者である地元企業や個人事業主は、他の売物件価格等との比較検討により、購入の意思決定を行っている。よって、比準価格を重視して収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	瑞浪駅南東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	瑞浪市岐阜県瑞浪市寺河戸町字佃１１３６番１５外
標準地の範囲
東	80 m
西	15 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)賑わい復活のために再開発が検討されている旧来型の駅前商業地域である。閉店した店舗も多く繁華性が乏しい現状を反映して衰退傾向にて推移しており地価も引き続き下落傾向推移と予測。 (2)旧来からの駅前商店街であるが、空き店舗や廃業店舗等が多く、通勤・通学時間帯以外は人影も疎らであり、衰退傾向が続いているため、今後も地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万4,393 円 1平米 5万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万5,385 円 1平米 5万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万4,393円 1平米 5万8,800円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万5,385円 1平米 5万9,100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向。取引件数は減少傾向にあるが、取引価格はコロナ禍にあっても回復基調の地域が散見される。 (2)国道１９号周辺での店舗出店や店舗建替えが目立っているのに対し、駅前商業地域は静態的に推移している。
地域要因
(1)閉店した店舗も多く繁華性が乏しい現状を反映して衰退傾向にて推移している。 (2)令和３年３月に瑞浪駅南地区市街地再開発準備組合が設立されたが、現在のところ大きな動きは見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中津川１９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県瑞浪市寺河戸町字佃１１３６番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,396 円／平米 18万6,445 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,800 円／平米 18万4,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	土岐Ｙ４６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	土岐市
地域	岐阜県瑞浪市寺河戸町字佃１１３６番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,317 円／平米 20万6,020 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,350 円／平米 19万6,211 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,646 円／平米 19万3,884 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,100 円／平米 19万2,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	瑞浪Ｙ４７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞浪市
地域	岐阜県瑞浪市寺河戸町字佃１１３６番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,046 円／平米 20万8,430 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,046 円／平米 20万8,430 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,749 円／平米 20万4,142 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,100 円／平米 20万1,997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	312 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	瑞浪Ｙ３６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞浪市
地域	岐阜県瑞浪市寺河戸町字佃１１３６番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,890 円／平米 20万4,608 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,890 円／平米 20万4,608 円／坪
標準価格 平米 坪	6万796 円／平米 20万992 円／坪
査定価格 平米 坪	6万200 円／平米 19万9,021 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情