路線価 (2023) 岐阜県瑞浪市土岐町字縦筬55-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 瑞浪市岐阜県瑞浪市土岐町字縦筬５５番６外
価格時点	2023 年
駅名	瑞浪駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,050万 円 (415 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,986 円 1平米 4万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,050万 円 (415 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,986 円／坪 1平米 4万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は幹線・準幹線道路沿いの商住混在地域。需要者は地縁性を有する事業者のほか住宅利用を前提に駅との接近性や閑静な環境に着目する名古屋方面への通勤者も含む。金融機関も立地する近隣商業地域であるが商業集積は益見町地区や国道１９号沿いに移転し商業地域的色彩は徐々に薄まりつつある。コロナ禍にあっても需給は概ね均衡状態にて推移しており地価は横這い推移と予測する。需要中心価格帯は土地坪当たり１６～１７万円程度である。 (2) 同一需給圏は、市内の商業地域あるいは背後混在地域である。主な需要者は、地元法人や個人事業主のほか、居住目的の個人による取得の可能性も高い。駅周辺の商業地域及び混在地域では、新規出店等の積極的な土地利用は少ないものの、駅徒歩圏である利便性に着目した底堅い住宅地需要が存在しており、当該需要に支えられ、地価は比較的堅調に推移している。なお、取引が少なくまた価格のバラツキも大きいため、中心価格帯の把握が難しい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 権利設定等に基づく取引は自己用店舗等経営目的が大半である。ＪＲ瑞浪駅徒歩圏の近隣商業地域ではあるが収益性に基づく賃貸目的の取引は殆どなく賃貸借市場は未成熟の状況にある。よって相対的に信頼性が高いと思料される市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて上記の如く鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺の店舗や事務所の多くは、自用の建物であり、賃貸市場の成熟の程度は低く、また２階以上のフロアに対する需要は極端に弱いため、収益価格は低位に求められた。市場では、商業地取引であっても、収益性重視の度合いは低く、地域の地価水準や周辺の売物件価格等を指標として取引が行われている。よって、市場の取引実態を反映する比準価格を重視して、収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	瑞浪駅南東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	125.5 坪 (415 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、事務所、住宅が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	瑞浪市岐阜県瑞浪市土岐町字縦筬５５番６外
標準地の範囲
東	160 m
西	65 m
南	25 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣商業地域としての商業地域的色彩をさらに薄めつつ推移すると予測。コロナ禍にあっても鉄道駅への良好な接近性と閑静な環境に対する需要者の選好性は根強く需給は概ね均衡状態にあり地価水準は横這い推移と予測。 (2)低層店舗や店舗兼用住宅のほか戸建住宅も混在する住商混在地域であるが、商業繁華性は横ばい基調で推移する一方、周辺の底堅い住宅地需要により地価は下支えされ、今後も安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万4,969 円 1平米 4万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万6,622 円 1平米 5万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万4,969円 1平米 4万9,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万2,986円 1平米 4万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万6,622円 1平米 5万400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 16万2,986円 1平米 4万9,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向。取引件数は減少傾向にあるが、取引価格はコロナ禍にあっても回復基調の地域が散見される。 (2)国道１９号周辺での店舗出店や店舗建替えが目立っているのに対し、駅前商業地域は静態的に推移している。
地域要因
(1)鉄道駅との良好な接近性と閑静な環境に着目する住宅地需要を反映して商業地域的色彩を徐々に薄めつつ推移している。 (2)近隣地域周辺にある大型病院の統合再編が発表され、土岐市内に新病院の建設が計画されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	瑞浪Ｙ３１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞浪市
地域	岐阜県瑞浪市土岐町字縦筬５５番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万212 円／平米 9万9,881 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,753 円／平米 13万1,423 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4 円／平米 16万5,313 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,500 円／平米 17万259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	瑞浪Ｙ４７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞浪市
地域	岐阜県瑞浪市土岐町字縦筬５５番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万460 円／平米 13万3,761 円／坪
推定価格 平米 坪	4万339 円／平米 13万3,361 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,474 円／平米 15万3,643 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,900 円／平米 15万8,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中津川Ｙ３８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	中津川市
地域	岐阜県瑞浪市土岐町字縦筬５５番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,339 円／平米 13万9,973 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,284 円／平米 14万6,403 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,504 円／平米 16万354 円／坪
査定価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	瑞浪Ｙ４７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞浪市
地域	岐阜県瑞浪市土岐町字縦筬５５番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,284 円／平米 21万5,829 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,116 円／平米 20万5,355 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,718 円／平米 16万1,062 円／坪
査定価格 平米 坪	5万200 円／平米 16万5,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情