路線価 (2023) 岐阜県羽島市舟橋町出須賀2-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 羽島市岐阜県羽島市舟橋町出須賀２丁目５番
価格時点	2023 年
駅名	新羽島駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,191 円 1平米 4万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,191 円／坪 1平米 4万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は羽島市内全域及び周辺市町の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は市内外の法人又は個人事業者。当該地域を含む新幹線岐阜羽島駅南口方面の商業地域は交通量が少なく、繁華性に乏しいのが実情である。新幹線岐阜羽島駅周辺の住宅地価格は上昇傾向にあり、値頃感は認められるが新規店舗の進出は少なく、土地の需給関係が改善しているとは言えない。なお、周辺部での商業地取引は少なく、中心価格帯の把握は困難性を有している。 (2) 同一需給圏は市内の普通、路線商業地域の他、背後住商混在地も含む。主たる需要者は個人、事業者又は法人で圏域の内外は問わない。新幹線駅の裏側に位置する商業地域であるが、繁華性に乏しく新規出店も少ない。住商混在型へと移行しつつある中、土地利用形態が多様化し、背後住宅地価格とも近似しつつある。なお商業利用に伴う取引が少なく市場の中心となる価格帯の把握は困難であるが、概ね土地のみで坪当たり１３万円前後と推定する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺部を含め賃貸アパートは比較的多く見られるが、商業用賃貸物件は少なく、事業者向けの賃貸市場が成熟しているとは言い難い。なお、売買市場は自用目的の取引が多いのが実情である。よって、実証的な比準価格を重視して、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺に見られる賃貸アパート等は自己所有地の利活用によるものが大半で収益物件の取引は少ないため、収益価格の規範性は低い。一方比準価格は同一需給圏内における複数の取引事例を基に試算しており説得力を有する。また主たる需要者は実際に生起した取引価格を重視する傾向にある。以上から比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新羽島駅南西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	100.1 坪 (331 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	羽島市岐阜県羽島市舟橋町出須賀２丁目５番
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域はＪＲ東海道新幹線岐阜羽島駅に比較的近い路線商業地域であるが、店舗の集積度は低く、かつ交通量も少ないため、今後も現状維持程度で推移するものと予測される。 (2)商業集積度の低い駅前路線商業地域であり、今後は住商混在の様相を呈しつつ推移すると予測する。地価水準は横ばい～やや弱含み基調にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万1,497 円 1平米 4万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万1,497 円 1平米 4万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万1,497円 1平米 4万2,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万8,191円 1平米 4万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万1,497円 1平米 4万2,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万8,191円 1平米 4万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)羽島市の人口はここ数年下落傾向にあったが、直近１年間はやや増加傾向にある。既存商業地は大型店舗及びネット通販と競合状態にある。 (2)当市の人口減少率は県全体を下回り、高齢化率も同様である。土地取引件数及び新設着工戸数は増加傾向にある。
地域要因
(1)特段の地域要因に変動はない。なお、岐阜羽島駅周辺住宅地は県外からの需要者も見られ、堅調な取引が目立つ状況である。 (2)地域要因に目立った変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	羽島５４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島市
地域	岐阜県羽島市舟橋町出須賀２丁目５番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,483 円／平米 14万7,061 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,365 円／平米 14万59 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,863 円／平米 13万8,399 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,900 円／平米 13万8,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	羽島２９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島市
地域	岐阜県羽島市舟橋町出須賀２丁目５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,477 円／平米 14万429 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,739 円／平米 12万8,071 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,524 円／平米 14万584 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,500 円／平米 14万505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	羽島５８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島市
地域	岐阜県羽島市舟橋町出須賀２丁目５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,841 円／平米 13万1,714 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,721 円／平米 13万1,318 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,331 円／平米 14万6,558 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	地区計画等
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	羽島５１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島市
地域	岐阜県羽島市舟橋町出須賀２丁目５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,709 円／平米 13万1,278 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,297 円／平米 13万9,834 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,920 円／平米 13万8,588 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,900 円／平米 13万8,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	羽島３３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	羽島市
地域	岐阜県羽島市舟橋町出須賀２丁目５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万177 円／平米 16万5,885 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,644 円／平米 15万7,511 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,710 円／平米 14万4,505 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,700 円／平米 14万4,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情