路線価 (2023) 岐阜県美濃加茂市本郷町6-字新屋敷1347-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 美濃加茂市岐阜県美濃加茂市本郷町６丁目字新屋敷１３４７番１３
価格時点	2023 年
駅名	古井駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (291 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,677 円 1平米 3万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (291 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8 円／坪 1平米 3万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は国道４１８号以南の美濃加茂市域と判定する。最終需要の中心は共働きの子育て世帯で、自動車の複数保有が標準的である。土地・建物一体の取引が主流で、総額から建物価格を差し引いて土地価格が把捉されることも多い。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が７００万～１３００万円、新築建売が２０００万～２８００万円である。 (2) 同一需給圏は、古井小学校・山手小学校区内を中心とする市内東部の住宅地域である。主たる需要者は、子育て世代の市内及び周辺市町在住の一次取得者である。本郷町内では、これまで地元業者等による宅地分譲が盛んに行われてきたが、より有利な条件での売却先選定のため、複数業者から条件提示を求める地主も増えつつあり、やや供給者優位の状況にある。中心価格帯は、土地総額７００～１，０００万円程度、新築戸建２，３００～２，８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法は、地域一体性が強い住宅地域で１年以内に成立した５事例によって試算し、緊密な代替競争関係を背景に説得力のある価格が得られたと判断する。収益還元法は非適用であるが、当該賃貸市場については、地主の供給物件が多く、賃料に土地の元本コスト、資産リスクが反映されにくい実態を把握している。以上により、取引事例比較法の試算結果について個別標準地に関する分科会協議の内容を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺には一部アパート等も見られるが、対象標準地の画地規模での賃貸建物想定は非現実的であることから、収益還元法を適用できなかった。主たる需要者は住宅建設目的の個人であり、当該需要者は専ら市場での取引価格水準や他の売物件価格との比較検討の上、購入の意思決定を行っている。したがって、時系列的な価格推移を考慮の上、市場参加者の行動原理を色濃く反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	古井駅
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	88 坪 (291 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか農地等も見られる新興住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	美濃加茂市岐阜県美濃加茂市本郷町６丁目字新屋敷１３４７番１３
標準地の範囲
東	45 m
西	40 m
南	45 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	17 m
面積	290 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	居住誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧集落の要素が残る地域特性は旧家の建て替え、画地分割等に伴って経時的に新興色が強まると予測する。地価も底堅い動きが見込まれる。 (2)周辺郡部の３０～４０代を中心とする一次取得者層からの安定した需要を背景に、農地転用を伴う地元不動産業者等による宅地供給が継続的に行われ、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万9,677 円 1平米 3万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万8 円 1平米 3万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万9,677円 1平米 3万6,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万9,677円 1平米 3万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万8円 1平米 3万6,300円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 11万9,677円 1平米 3万6,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)微増減で推移する全市人口の直近１年はほぼ横ばい、世帯数は微増維持。人口・世帯数とも約１割を占める外国人の増加が目立つ。 (2)建築費の高騰により建売分譲価格が上昇傾向にあるとともに、中古住宅は在庫減少の状況にある。
地域要因
(1)主力の新築戸建は６ｍ市道沿いに偏重し、街路条件によるエリア選別の先鋭化で地域特性の細分化が進んでいる。 (2)不動産業者による素地取得価格がやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	美濃加茂Ｙ４６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃加茂市
地域	岐阜県美濃加茂市本郷町６丁目字新屋敷１３４７番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万738 円／平米 13万4,680 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,798 円／平米 12万8,266 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,986 円／平米 12万2,276 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,000 円／平米 12万2,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	美濃加茂４７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃加茂市
地域	岐阜県美濃加茂市本郷町６丁目字新屋敷１３４７番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,573 円／平米 12万910 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,358 円／平米 12万3,506 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,818 円／平米 11万8,414 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,800 円／平米 11万8,355 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	美濃加茂４６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃加茂市
地域	岐阜県美濃加茂市本郷町６丁目字新屋敷１３４７番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,670 円／平米 14万4,373 円／坪
推定価格 平米 坪	4万775 円／平米 13万4,802 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,511 円／平米 12万4,011 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	美濃加茂１９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃加茂市
地域	岐阜県美濃加茂市本郷町６丁目字新屋敷１３４７番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,609 円／平米 9万7,887 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,072 円／平米 11万2,642 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,093 円／平米 11万9,323 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,100 円／平米 11万9,347 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	美濃加茂４７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃加茂市
地域	岐阜県美濃加茂市本郷町６丁目字新屋敷１３４７番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,876 円／平米 12万1,912 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,802 円／平米 11万8,361 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,377 円／平米 11万6,956 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情