路線価 (2023) 岐阜県美濃加茂市本郷町1-字若林2-439 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 美濃加茂市岐阜県美濃加茂市本郷町１丁目字若林２番４３９
価格時点	2023 年
駅名	美濃川合駅 から 580m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	936万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	936万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万587 円／坪 1平米 3万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主としてＪＲ古井駅や美濃川合駅を最寄り駅とする住宅地域。小学校や大型スーパー等への利便性が高く、ミニ開発が進捗している。中心市街地内での取引が減少する中で、この地域は取引が比較的堅調である。需要者の中心は、市内や周辺の川辺町等に就労する一次取得者層と推定する。市場の中心となる価格帯は、分譲住宅で、２５百万円～２８百万円台である。土地の取引は、画地規模や単価も様々で、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、本郷町を中心とする市内東部の住宅地域である。主たる需要者は、市内在住者や周辺郡部出身者のほか、安価な建売住宅や中古住宅については、市内人口の１割弱を占める外国人居住者による購入も多いが、建築費の高騰に伴いパワービルダーによる建売分譲価格も上昇しており、外国人居住者による新築購入は減少傾向にある。中心価格帯は、土地総額７００～１，０００万円程度、新築戸建２，３００～２，８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣周辺には既存の共同住宅も散見されるが、戸建住宅主体の地域である。又、画地規模も全般に小さく、経済合理性を有する共同住宅等の賃貸物件の想定が困難で、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、周辺地域の画地規模、用途等の類似性の高い事例より試算した価格であり、取引の実態を反映した信頼性の高い価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺にはアパート等も見られるが、各戸１台以上の駐車場確保が可能な５００㎡以上の遊休地の有効活用を目的としたものであり、３００㎡未満の画地での賃貸住宅建設は非現実的であることから、本件では収益還元法を適用できなかった。一方、本件比準価格は、価格牽連性の強い本郷町内の４事例から試算されており、高い説得力を有している。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、実証性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	美濃川合駅北西方
距離	580 m
土地の状態
土地面積	71.7 坪 (237 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	美濃加茂市岐阜県美濃加茂市本郷町１丁目字若林２番４３９
標準地の範囲
東	110 m
西	60 m
南	110 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	13 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	居住誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古井小学校に近い既成住宅地域。利便性が高く、根強い需要があるが、開発適地が限られている。一次取得者層の需要が、価格の割安な加茂野や下米田へシフトしている。地価は横ばいの状況と判断した。 (2)古井小学校周辺の住宅地域であり、子育て世代からの人気は高く、また市内人口の１割弱を占める外国人居住者による需要の下支えもあり、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生産活動は供給面での制約等の影響がみられるものの、個人消費、雇用情勢とともに緩やかに持ち直しつつある。 (2)建築費の高騰により建売分譲価格が上昇傾向にあるとともに、中古住宅は在庫減少の状況にある。
地域要因
(1)小学校や大型スーパー等への利便性の高い地域。住宅の選好性は高い。 (2)周辺の分譲地では、強気な価格設定も見受けられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	美濃加茂Ｙ１９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃加茂市
地域	岐阜県美濃加茂市本郷町１丁目字若林２番４３９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,662 円／平米 12万1,205 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,662 円／平米 12万1,205 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,850 円／平米 13万1,744 円／坪
査定価格 平米 坪	4万200 円／平米 13万2,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	美濃加茂Ｙ４６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃加茂市
地域	岐阜県美濃加茂市本郷町１丁目字若林２番４３９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,091 円／平米 14万5,765 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,091 円／平米 14万5,765 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,091 円／平米 14万5,765 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,500 円／平米 14万7,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	美濃加茂Ｙ４７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃加茂市
地域	岐阜県美濃加茂市本郷町１丁目字若林２番４３９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,788 円／平米 11万5,009 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,106 円／平米 11万2,754 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,538 円／平米 12万7,407 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	美濃加茂１９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃加茂市
地域	岐阜県美濃加茂市本郷町１丁目字若林２番４３９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,311 円／平米 14万9,798 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,568 円／平米 14万4,036 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,074 円／平米 12万9,179 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	美濃加茂４６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃加茂市
地域	岐阜県美濃加茂市本郷町１丁目字若林２番４３９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,670 円／平米 14万4,373 円／坪
推定価格 平米 坪	4万775 円／平米 13万4,802 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,833 円／平米 12万8,382 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情