路線価 (2023) 岐阜県土岐市土岐ヶ丘4-6-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 土岐市岐阜県土岐市土岐ヶ丘４丁目６番２
価格時点	2023 年
駅名	土岐市駅 から 3900m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	4億1,100万 円 (16588 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,989 円 1平米 2万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4億1,100万 円 (16588 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,989 円／坪 1平米 2万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中央自動車道及び東海環状自動車道利用を前提とした物流施設地及び工場地である。需要者の中心は、画地規模から、県内及び県外の配送拠点を需要する大手事業者、倉庫業者である。東海環状自動車道の西廻り整備が進展し、その圏域は拡大しつつあり、標準地はＩＣに近接した稀少な物流施設地である。大規模な物流施設地の取引は少なく、取引価格は、業種、業態及び規模により異なり、需要の中心となる価格帯を見出せない状況にある。 (2) 対象不動産の同一需給圏は、土岐市及び周辺市町村の工業地が圏域であり、主な需要者は工場・倉庫等の利用を目的とする法人等である。当該地域は、土岐南多治見ＩＣ至近の利便性の高い工業地域であり、景気がやや停滞気味になりつつある中で需要はあり、地価はやや上昇傾向にあるものと推測される。市場の価格水準は立地条件や規模等に応じて多様であるが、土地のみで概ね坪あたり１０万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 経営危機管理目的で、マルチテナント型施設を賃貸で利用する形態が増えつつあるが、県内の流通業は、自己所有型が中心で、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は試算しない。比準価格は、規模によるばらつきはあるも、より適正と判断される工業地事例を採用し、各取引事例に内在する実情を精査し試算されており、実証的で信頼性は高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、大規模な工場や倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、自用の工業用途を目的とする取引が中心であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。また、近隣地域では自己利用が主体であることから、貸工場等の賃貸市場が未成熟であるため、収益価格を求めることが出来なかった。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を考慮し、単価と総額との関連等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	土岐市駅南西方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	5017.5 坪 (16588 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	工場、倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、倉庫等が建ち並ぶＩＣに近い工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	土岐市岐阜県土岐市土岐ヶ丘４丁目６番２
標準地の範囲
東	260 m
西	30 m
南	400 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	物流施設地
画地の形状等
間口	120 m
奥行き	140 m
面積	17000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土岐南多治見ＩＣに至近で交通利便性に優り、商業施設及び工業施設が集積しつつある。新型コロナによる企業業績への影響は懸念されるものの、立地的には希少性があり、地価は強含みで推移すると予測する。 (2)当該地域は、土岐南多治見ＩＣ至近の利便性の高い工業地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。当該地域は景気がやや停滞気味にある中で需要は堅調であり、地価はやや上昇で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	物流施設地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万1,989 円 1平米 2万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万1,989 円 1平米 2万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万1,989円 1平米 2万4,800円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万1,989円 1平米 2万4,800円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高速道路交通網の整備、強固な地盤等を反映して、近年、東濃地方への物流施設及び工場の進出が継続している。 (2)景気がやや停滞気味になりつつある中で、土岐市工業地において地価はほぼ横ばい傾向にある。
地域要因
(1)東海環状自動車道「土岐南多治見ＩＣ」に近接し、中央自動車道及び国道１９号への連絡も良好な工業地を形成する。 (2)景気がやや停滞気味になりつつある中で、高速ＩＣ付近の工業地の地価はやや上昇傾向にあり、その他は特段の変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	多治見３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	多治見市
地域	岐阜県土岐市土岐ヶ丘４丁目６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,587 円／平米 4万8,225 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,565 円／平米 9万1,130 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,116 円／平米 7万9,727 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,800 円／平米 8万1,989 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	土岐３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	土岐市
地域	岐阜県土岐市土岐ヶ丘４丁目６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,758 円／平米 11万4,910 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,076 円／平米 11万2,655 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,913 円／平米 7万9,056 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	土岐Ｙ４６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	土岐市
地域	岐阜県土岐市土岐ヶ丘４丁目６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,806 円／平米 6万2,173 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,190 円／平米 6万3,442 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,384 円／平米 8万614 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	土岐Ｙ４６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	土岐市
地域	岐阜県土岐市土岐ヶ丘４丁目６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,845 円／平米 11万5,198 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,162 円／平米 11万2,940 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,973 円／平米 7万9,255 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情