路線価 (2023) 岐阜県各務原市各務東町6-45-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 各務原市岐阜県各務原市各務東町６丁目４５番４
価格時点	2023 年
駅名	苧ケ瀬駅 から 2400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	905万 円 (359 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,311 円 1平米 2万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	908万 円 (359 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,642 円／坪 1平米 2万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内市街化調整区域内住宅地域を中心に価格的な牽連関係を有する隣接した市街化区域内住宅地域を含む。主たる需要者は地縁性を有する個人法人が中心的で新規の転入希望者は少数である。市街化調整区域は開発行為に制限があり市街化区域に比し供給処理施設の整備状況も劣るため価格的な競争力を有するとしても需要者の選好性は低下し続けていることから需給は引き続き弱含みである。需要中心価格帯は土地坪当たり８～９万円程度と推定する。 (2) 同一需給圏は、各務原市内の市街化調整区域内の住宅地を中心に、価格牽連性を有する調整区域周辺の市街化区域内の住宅地を含む。需要者の中心は、周辺の地域に地縁又は同地域の既居住者の血縁を有する者に限られ、圏外からの転入者は少ない。市街化調整区域内では公法上の制約及び遅れがちな社会資本の整備等のため、土地取引は散発的である。よって、市街化調整区域内の既存集落地では、市場での中心となる価格帯を把握することは困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域における開発行為の制限内容を考慮した場合賃貸用の共同住宅の建設を想定すること自体に現実的妥当性が認められないこと及び戸建住宅の一棟貸しを想定した場合においても賃貸需要は乏しいことから収益還元法は評価手法としての有効性が認められず非適用とした。本件では同一需給圏内の類似地域から収集選択した地域的・価格的牽連性を有する取引事例に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて上記の如く鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は地縁性の強い、市街化調整区域内の既成住宅地である。既存宅地制度の廃止という公法上の規制により、共同住宅建設を想定することは合理性を欠き、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、標準地と同様の市内の調整区域内の住宅地の取引事例を収集選択し、実証的で、説得性を有する。よって、快適性を重視する住宅地で、自用取引が大部分のため、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	苧ケ瀬駅北方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	108.6 坪 (359 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	各務原市岐阜県各務原市各務東町６丁目４５番４
標準地の範囲
東	120 m
西	340 m
南	280 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	22 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市北東部の市街化調整区域内の既成住宅地域であり今後も現状維持にて推移と予測。公法上の制約等に起因して需要者の選好性は低下し続けており地価水準は下落傾向にて推移と予測。 (2)市街化調整区域内の既成集落地で、近年地域に変化はなく、静態的な地域のため、現状を維持するものと予測する。地域社会が固定化しており、他の地域からの転入者がなく、地価は弱含みの状態で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万3,311 円 1平米 2万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万3,642 円 1平米 2万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万3,311円 1平米 2万5,200円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万3,642円 1平米 2万5,300円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向。コロナ禍による不動産市場の停滞感は払拭されつつあり取引件数、取引価格は共に回復傾向にある。 (2)人口の微減、世帯数の微増が市内の近年の傾向である。市街地内に比して、郊外住宅団地の高齢化等、空洞化を懸念。工業団地は売行き好調である。
地域要因
(1)市街化調整区域内住宅地域は需要者の選好性の低下が継続している。 (2)市街化調整区域内に存する既存の集落地域である。以前より静態的地域で、価格形成に影響を与える地域要因の変動は特別見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	各務原Ｙ４３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市各務東町６丁目４５番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,260 円／平米 7万3,592 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,103 円／平米 7万9,685 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,817 円／平米 7万8,739 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	各務原１９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市各務東町６丁目４５番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,730 円／平米 10万4,899 円／坪
推定価格 平米 坪	3万952 円／平米 10万2,327 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,604 円／平米 8万1,341 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	各務原Ｙ５３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市各務東町６丁目４５番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,961 円／平米 9万5,745 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,330 円／平米 9万3,659 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,214 円／平米 8万9,969 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	各務原Ｙ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市各務東町６丁目４５番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万252 円／平米 10万13 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,541 円／平米 10万4,275 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,213 円／平米 8万3,354 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情