路線価 (2023) 岐阜県各務原市蘇原新栄町1-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 各務原市岐阜県各務原市蘇原新栄町１丁目２４番
価格時点	2023 年
駅名	六軒駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億2,600万 円 (1613 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万9,190 円 1平米 7万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1億2,700万 円 (1613 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万9,521 円／坪 1平米 7万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　各務原市蘇原地区市街地の路線商業地域である。大型店舗を核として各種店舗が集積しつつある地域で、商業地域としては発展的な地域展開を察知する。主な需要者は、郊外型の量販店や飲食店等の多店舗展開をする県外資本を含めた各務原市内外の事業者等である。事業用定期借地権等による店舗進出も見られ、土地取引は極めて少ない。商業利用の土地需要は全般に堅調であり、標準的な土地で地価水準は８０，０００円／㎡弱である。 (2) 同一需給圏は、各務原市（川島地区を除く）及び岐阜市の隣接地域、岐南町の国道沿いと判定する。典型的需要は飲食・小売・日用サービスの低層店舗で、ロードサイドは借地が多い。娯楽・レクリエーションのコンテンツを擁する複合商業施設は別枠の位置付けになりつつあるが、日用の個人消費をめぐってはスーパー、ドラッグストアなどが取扱品目の相互乗り入れで業態横断的な競争が激化している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　地域は、借地上の自用の店舗又は建設協力金方式による賃貸物件が大半で、純粋な収益物件の取引は極めて少ない。これらの賃料設定の多くは、元本との相互関連での水準とは乖離した、土地保有に係る諸経費に相応の純益を加算した程度の賃料設定と見られ、想定した利用態様で求めた収益価格は低位となった。よって本件は、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地の価格からの検討を加え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 取引事例比較法は、街路条件の類似性を重視して採用した４事例によって試算し、事業者の視座に立った実践的な価格が得られたと判断する。収益還元法は比準価格の５０％に満たない試算結果となったが、当該商圏の賃貸店舗等は旧来地主の物件が多く、不動産特有の資産リスクに大様な賃料形成の常態化に留意を要する。したがって、鑑定評価額は比準価格を標準として収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	六軒駅北方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	487.9 坪 (1613 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大型商業施設周辺に低層店舗が集積する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	各務原市岐阜県各務原市蘇原新栄町１丁目２４番
標準地の範囲
東	90 m
西	125 m
南	180 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	９．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新興の路線商業地域で発展的な展開が予測される。地価も安定的な推移を予測する。 (2)個人消費と向き合う業種の平家店舗を標準的使用とする特性の維持を見込む。業態・業種の変遷も含めて新陳代謝は機能しているが、実働ベースの商業集積は現状レベルの推移を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万3,158 円 1平米 7万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 25万9,852円 1平米 7万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万3,158円 1平米 7万9,600円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2019年	1坪 25万9,852円 1平米 7万8,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生産活動は供給面での制約等の影響がみられるものの、個人消費、雇用情勢とともに緩やかに持ち直しつつある。 (2)コロナ禍特需の一巡でＥＣの侵食も受ける実店舗にとって原材料高はデフレ商況とは異なる経営試練。消費マインドは冷え込み、価格転嫁も手探り。
地域要因
(1)集客力のある店舗を核に、種々店舗が集積する新興の路線商業地域。広範な背後地を控え相応の繁華性を保持している。 (2)数次の価格改定に消費者の節約志向は生活防衛モードに。需要に駆け込み・反動が生じる間もなく、路面店の売上数量は軒並み委縮している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	各務原Ｙ４６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市蘇原新栄町１丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,089 円／平米 28万7,916 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,610 円／平米 27万3,109 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,433 円／平米 26万2,605 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,400 円／平米 26万2,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	各務原Ｙ４６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市蘇原新栄町１丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,385 円／平米 20万2,939 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,262 円／平米 20万2,532 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,642 円／平米 25万9,990 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,600 円／平米 25万9,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	各務原５５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市蘇原新栄町１丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,745 円／平米 20万7,435 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,638 円／平米 19万7,163 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,837 円／平米 26万3,941 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,800 円／平米 26万3,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	各務原４６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市蘇原新栄町１丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,625 円／平米 16万754 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,400 円／平米 22万2,824 円／坪
標準価格 平米 坪	8万526 円／平米 26万6,219 円／坪
査定価格 平米 坪	8万500 円／平米 26万6,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	各務原４３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	各務原市
地域	岐阜県各務原市蘇原新栄町１丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,595 円／平米 22万163 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,528 円／平米 21万9,942 円／坪
標準価格 平米 坪	8万445 円／平米 26万5,951 円／坪
査定価格 平米 坪	8万400 円／平米 26万5,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情