路線価 (2023) 岐阜県瑞穂市穂積字野口1343-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 瑞穂市岐阜県瑞穂市穂積字野口１３４３番６
価格時点	2023 年
駅名	穂積駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,740万 円 (586 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,188 円 1平米 2万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,730万 円 (586 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,858 円／坪 1平米 2万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は瑞穂市全域及び周辺市町の住宅地域である。主たる需要者は当地域に地縁を有する個人で、他地域からの転入は少ない。前面道路は穂積駅から一直線に穂積地区を貫き、昭和初期頃には当地域周辺からこの道路沿いに集落が形成され、その名残から街区がやや雑然としている。需要は低く、昭和５０年代に川の氾濫による大きな被害があったため当時のイメージを持つ世代にとっては更に選好性が劣る。取引が少なく市場の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は当市の市街化調整区域内の住宅地域を中心に、その周辺の市街化区域内住宅地域も含む。主たる需要者は当該圏域に地縁性を有する個人を中心とする。新旧の戸建住宅が見られる住宅地域であるが、公法上の規制等から宅地取引は限定的且つ静態的となっている。また需要者の選好性が市街化区域内宅地へと流れる傾向から、需給は弱含みとなっている。なお市場の中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地のみで坪当たり１０万円弱程度と推定する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内での賃貸建物の建築想定は現実的ではなく、原価法も不適用としたため比準価格のみを得た。当地域の取引は主に自己利用目的で行われており、市場性を表す比準価格は当地域の地域性に適している。また実際に生起する取引を基に算出している比準価格は実証性に優れる。比準に際しては瑞穂市に所在する市街化調整区域内の事例を採用し、説得力のある価格が得られた。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 市街化調整区域における土地利用上の制限から賃貸用共同住宅の想定は現実的ではないため、収益還元法は非適用とした。比準価格は周辺において実際に生起した取引価格を基に試算しており、説得力を有する。また需要者は実際の取引事例を参考に意思決定するものと思料され、比準価格の規範性は高い。よって本件では市場の実勢を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	穂積駅南方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	177.3 坪 (586 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が多い古くからの住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	瑞穂市岐阜県瑞穂市穂積字野口１３４３番６
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	110 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は市街化調整区域内の住宅地域であり、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。地価については今後も下落が続くと予測する。 (2)戸建住宅を中心とする市街化調整区域内の集落地域であり、今後も現状維持にて推移すると予測する。地価水準はやや下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万8,188 円 1平米 2万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万7,858 円 1平米 2万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万8,188円 1平米 2万9,700円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 9万8,849円 1平米 2万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 9万8,849円 1平米 2万9,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)瑞穂市の人口は微増傾向が続いている。土地取引件数は安定的に推移し、令和４年の新設住宅着工戸数は前年比増の見込みである。 (2)当市の人口は微増傾向で高齢化率も県下で最も低い。土地取引件数、新設着工戸数も概ね安定的に推移している。
地域要因
(1)地域要因に目立った変化等は見られない。 (2)地域要因に特に変動は認められず、静態的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	瑞穂５９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市穂積字野口１３４３番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,435 円／平米 9万700 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,735 円／平米 9万4,998 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,442 円／平米 9万7,335 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	瑞穂５１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市穂積字野口１３４３番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,133 円／平米 11万2,844 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,894 円／平米 11万2,054 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,920 円／平米 9万5,610 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	瑞穂５２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市穂積字野口１３４３番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万8,460 円／平米 16万209 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,795 円／平米 14万8,092 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,930 円／平米 12万5,397 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	瑞穂Ｙ３４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市穂積字野口１３４３番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,936 円／平米 14万1,946 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,916 円／平米 13万8,574 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,949 円／平米 11万8,847 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,900 円／平米 11万8,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情