路線価 (2023) 岐阜県瑞穂市別府字堤内四ノ町1190 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 瑞穂市岐阜県瑞穂市別府字堤内四ノ町１１９０番
価格時点	2023 年
駅名	穂積駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,490万 円 (360 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万8,775 円 1平米 6万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,490万 円 (360 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万8,775 円／坪 1平米 6万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は瑞穂市中心部であり、商業地域に限定されず住宅地域も含む。主たる需要者は地元の事業者及び個人である。郊外の大型商業施設への顧客流出により、当地域の商業地需要は年々低下している。ＪＲ穂積駅前という立地の良さから住宅地需要は底堅く、住宅地域への移行が進むと予測される。背後の住宅地の中心価格帯は更地で１２００～１５００万円程度と瑞穂市内の住宅地としては比較的高位に位置しており、当地域の地価にもその影響は及んでいる。 (2) 同一需給圏は瑞穂市内の商業地域及び商業系用途の混在する住宅地域。需要者の中心は地元事業者である。圏内では、中小店舗を中心とし、集客力の弱い既成商業地域から郊外型大型店舗に顧客が流出している。近隣地域も顧客が流出し、商況は低迷している。しかし、駅徒歩圏内に存する近隣地域は利便性、希少性が高く、商業系以外の需要も潜在しているため総じて需要は堅調に推移している。新規の供給が稀で、取引が少ないため、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件では比準価格と収益価格を得た。商業地の評価において収益性は無視できないが、当地域は商業性が低く、投資採算性に見合う賃料設定が困難で、収益価格は低位に試算された。当地域では取引は主に自己利用目的で行われており、市場性を表す比準価格に優位性が認められる。比準に際しては対象標準地と代替性の高い事例を採用しており、説得力の高い価格が得られた。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域周辺に見られる商業用物件は自用物件が中心となっている。既存の賃貸用物件も見られるが、商業用の建物賃貸市場は十分に成熟しておらず、近年、賃貸を目的として商業用物件が新築されることは少なくなっている。取引が行われる場合も自用目的の割合が多いため、賃貸経営を前提とする収益価格の説得力はやや劣る。従って、現実の取引事例を基礎とし、より説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	穂積駅南方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	108.9 坪 (360 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所のほか一般住宅も見られる商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	瑞穂市岐阜県瑞穂市別府字堤内四ノ町１１９０番
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	28 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は駅周辺の住商が混在する地域であるが、商業地としての需要はほぼなく、立地の良さから住宅地としての需要が高い。希少性から、地価については強含みにて推移すると予測する。 (2)既成市街地内の熟成した商業地域であるが、大型商業施設へ顧客が流出し、商況は停滞を続ける、と予測する。一方、駅徒歩圏内に位置し、利便性、希少性に優ることから地価水準は強含みで推移する、と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万4,726 円 1平米 7万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万3,404 円 1平米 7万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万4,726円 1平米 7万1,000円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万3,404円 1平米 7万600円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費は持ち直しの動きが見られるが、物価高騰の一方で賃金の伸びは鈍く、景気を下押しする懸念が生じている。有効求人倍率は上昇傾向である。 (2)市内及び周辺市町で郊外型大型商業施設の進出が続いており、中小店舗を中心とする既成の商業地域から新興の大型商業施設へと顧客が流出している。
地域要因
(1)地域要因に目立った変化等は見られない。 (2)穂積駅を中心とする既成市街地内の商業地域として熟成している。穂積駅の周辺では、土地区画整理事業を中心に再開発の計画が検討されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	瑞穂５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市別府字堤内四ノ町１１９０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,448 円／平米 20万9,759 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,808 円／平米 21万4,255 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,239 円／平米 22万8,904 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,200 円／平米 22万8,775 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	瑞穂Ｙ４８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市別府字堤内四ノ町１１９０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,326 円／平米 24万2,416 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,150 円／平米 23万8,528 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,773 円／平米 24万3,894 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,800 円／平米 24万3,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	南
側道幅員2	6.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	瑞穂Ｙ４８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市別府字堤内四ノ町１１９０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,986 円／平米 22万4,762 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,387 円／平米 21万6,169 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,679 円／平米 25万195 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,700 円／平米 25万264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	瑞穂Ｙ４８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市別府字堤内四ノ町１１９０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,833 円／平米 22万7,562 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,637 円／平米 27万6,504 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,600 円／平米 27万6,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情