路線価 (2023) 岐阜県瑞穂市馬場春雨町1-48 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 瑞穂市岐阜県瑞穂市馬場春雨町１丁目４８番
価格時点	2023 年
駅名	穂積駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,920万 円 (440 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,518 円 1平米 6万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,900万 円 (440 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万7,535 円／坪 1平米 6万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は瑞穂市および隣接する北方町の幹線道路沿いの地域で、特に価格牽連性が強いのは本巣縦貫道沿いの路線商業地域。需要者は法人や沿道サービスチェーン店等を中心に地元個人事業主も含まれる。事業用地としての需要は土地所有よりもむしろ容易に撤退が可能な借地による出店が主流である。全般的に路線商業地の取引は少なく、取引規模や立地業種等も多様であることから中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は瑞穂市及び周辺市町の幹線ないし準幹線道路沿いの路線商業地域が中心である。需要者は、店舗、営業所等を経営する法人等様々である。当該地域は瑞穂市の主要な幹線道路沿いの商業地であるが、店舗集積の程度がやや低く需給は強くない。また、エネルギー価格高騰による景気の先行きの不透明感の継続も影響している。中心となる価格帯は規模によりまちまちであるため見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域を含む周辺は低層の飲食店や店舗、営業所等が混在する路線商業地域である。店舗の入替や新規出店の動きも少なく、当初より賃貸目的の物件が安定的に運営できる環境にはないことから収益価格の説得性は総じて低い。比準価格は幹線道路沿い取引より査定しており、本年は対象標準地と同一路線上の取引もあり実証的である。従って、比準価格を重視し収益価格も参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は瑞穂市及び隣接する北方町の幹線ないし準幹線沿いの商業地の事例を中心に採用しており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性の観点から求めた論理的な価格であるが、想定する建物の規模、仕様等により収益性が変わることから相対的な規範性は低い。本件では、実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	穂積駅北西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	133.1 坪 (440 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗ビル、事務所が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	瑞穂市岐阜県瑞穂市馬場春雨町１丁目４８番
標準地の範囲
東	30 m
西	80 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに店舗等が連たんする地域で、交通量も多く商業集積の程度は相対的に高い。大型商業施設やネット通販等の競合等厳しい経営環境になる業種も想定される。地価は弱含みで推移すると予測する。 (2)店舗集積の程度がやや低い路線商業地域であり、大きな変動はないと思われる。エネルギー価格高騰等による景気の先行きの不透明感も継続しており、地価は下落で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万5,139 円 1平米 6万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万5,139円 1平米 6万8,100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 22万1,833円 1平米 6万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 22万1,833円 1平米 6万7,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)行動制限がなくなり地域経済は持ち直し傾向が見られるものの、原油・原材料の上昇、円相場の影響による物価高騰等により先行きは不透明。 (2)原材料やエネルギー価格高騰の影響により、個人消費が減少し、地域経済の悪化が継続している。
地域要因
(1)交通量が比較的多く、県道沿いに沿道サービス店舗が連たんする。 (2)車両の交通量は多いが、新規出店は殆ど見られず、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	北方４８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	本巣郡北方町
地域	岐阜県瑞穂市馬場春雨町１丁目４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,957 円／平米 14万8,628 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,767 円／平米 13万8,082 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,993 円／平米 19万5,031 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,000 円／平米 19万5,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	北方Ｙ５１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	本巣郡北方町
地域	岐阜県瑞穂市馬場春雨町１丁目４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,961 円／平米 17万5,089 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,031 円／平米 20万1,768 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,353 円／平米 22万9,281 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,400 円／平米 22万9,436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	瑞穂５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市馬場春雨町１丁目４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,755 円／平米 14万4,654 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,664 円／平米 18万7,331 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,126 円／平米 20万2,083 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,100 円／平米 20万1,997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	瑞穂Ｙ４８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	瑞穂市
地域	岐阜県瑞穂市馬場春雨町１丁目４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,986 円／平米 22万4,762 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,653 円／平米 22万355 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,813 円／平米 24万4,026 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,800 円／平米 24万3,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情