路線価 (2023) 岐阜県養老郡養老町押越字村前1238-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 養老郡養老町岐阜県養老郡養老町押越字村前１２３８番１外
価格時点	2023 年
駅名	美濃高田駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3,650万 円 (1175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,817 円 1平米 3万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,670万 円 (1175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,147 円／坪 1平米 3万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、養老町内の商業地域及び商業利用可能な用途混在地域を中心に、広域的には西濃各市町の商業地域も含まれる。主な需要者は、地元個人事業主、地元法人等であるが、事業用地としての需要は借地による場合が多く、売買需要の中心価格帯は明確な形では形成されていない。当地域は町内中心部付近に位置する準幹線街路沿いの用途混在的な商業地域であるが、周辺の居住者の高齢化の進展や人口減少が進んでいる。事業目的の用地需要は限定的である。 (2) 同一需給圏は養老町及び周辺市町の幹線ないし準幹線道路沿いの商業地域が中心である。需要者は、店舗を経営する地元事業者等様々である。当該地域は主要な幹線道路沿いで町の中心部にも近いが店舗集積の程度や繁華性がやや低いため需給は弱い。また、エネルギー価格高騰による景気の先行きの不透明感の継続も影響している。中心となる価格帯は規模によりまちまちであるため見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は低層の店舗、医院、住宅等の集まる既存の商業地域であるが、賃貸市場は未成熟で、自己所有の建物がもっぱらである。したがって収益還元法は非適用とした。そして土地取引は隣接地の取得など、自用目的の取引が中心である。比準価格は、商業地の売買が少ないためやや広域的に事例を採用したが、市場の実態を反映した試算となっている。代表標準地との検討を踏まえ、取引市場を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は養老町及び隣接する大垣市、垂井町の幹線ないし準幹線沿いの商業地の事例を中心に採用しており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸需要が殆ど認められず、対象標準地において収益用建物を想定することは事業収支の観点から合理的ではないため適用しない。本件では、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	美濃高田駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	355.4 坪 (1175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	養老郡養老町岐阜県養老郡養老町押越字村前１２３８番１外
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	40 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町の従来からの中心部に近い商業地域であるが、住宅も混在し店舗の集積は低い。周辺居住人口の減少や高齢化が進展しており、やや衰退的に推移すると考えられる。地価水準は下落基調に推移することが予測される。 (2)店舗集積の程度が低い路線商業地域であり、大きな変動はないと思われる。エネルギー価格高騰等による景気の先行きの不透明感も継続しており、地価は下落で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万2,817 円 1平米 3万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万3,147 円 1平米 3万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万2,817円 1平米 3万1,100円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万3,147円 1平米 3万1,200円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少傾向並びに転出傾向が強く、世帯数も微減している。高齢者比率も県平均より高い。需要が乏しいため不動産市況は弱い。 (2)原材料やエネルギー価格高騰の影響により、個人消費が減少し、地域経済の悪化が継続している。
地域要因
(1)特別に目立った地域要因の変動は、見られないが、衰退気味に推移している。 (2)車両の交通量は多いが、新規出店は殆ど見られず、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	海津２９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	海津市
地域	岐阜県養老郡養老町押越字村前１２３８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,474 円／平米 3万7,933 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,372 円／平米 6万4,044 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,145 円／平米 10万2,965 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	養老Ｙ２９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	養老郡養老町
地域	岐阜県養老郡養老町押越字村前１２３８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万585 円／平米 6万8,054 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,450 円／平米 11万3,892 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,148 円／平米 10万2,975 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	海津２９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	海津市
地域	岐阜県養老郡養老町押越字村前１２３８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,404 円／平米 9万598 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,414 円／平米 9万3,937 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,397 円／平米 10万3,798 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	海津Ｙ２３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	海津市
地域	岐阜県養老郡養老町押越字村前１２３８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,233 円／平米 9万3,338 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,695 円／平米 9万8,172 円／坪
標準価格 平米 坪	3万772 円／平米 10万1,732 円／坪
査定価格 平米 坪	3万800 円／平米 10万1,825 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情