路線価 (2023) 岐阜県揖斐郡大野町大字黒野字子持街道82-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 揖斐郡大野町岐阜県揖斐郡大野町大字黒野字子持街道８２番１外
価格時点	2023 年
駅名	揖斐駅 から 5800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3,000万 円 (932 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,453 円 1平米 3万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,000万 円 (932 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,453 円／坪 1平米 3万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大野町全域及び周辺市町の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者層は沿道サービス業種を主体とする法人又は個人事業者。同一需給圏内では、路線商業地域の店舗と大型商業施設とは競合関係にあり、顧客は大型店舗へ流出する傾向が続いている。また、路線商業地域の需要者の多くは事業用定期借地権等の借地利用が多く、売買市場は低調に推移している。なお、圏内の路線商業地取引は極めて少なく、中心価格帯の把握には困難性を有している。 (2) 同一需給圏は大野町及び隣接市町の幹線道路及び準幹線道路沿いの地域で、特に価格牽連性が強い地域は町内の路線商業地域である。需要者は地縁性を有する個人事業主または法人が中心であるもののチェーン展開する沿道サービス業者も含まれる。当該地域は国道沿いのため交通量は一定数あり沿道には各種小売店舗等が集積するものの新規出店は少なく静態的である。町内の商業地の取引は少なく中心価格帯の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は本来収益性を志向する商業地域であるが、土地取引は自用目的が中心である。また、当該地域は都市部から離れており、商業用賃貸市場が成熟しているとは言い難く、収益価格は説得力に欠ける。比準価格は大野町内の商業地事例が少ないため、背後住宅地の事例も採用したが、同一需給圏内の地位を適正に反映したと思料する。よって、比準価格を採用して、さらに前年指定基準地価格からの変動率にも十分に留意して、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 近隣地域の多くは個人事業者の自用店舗や店舗併用住宅が中心である。比準価格は周辺地域を含めた幹線道路沿い事例を中心に収集し査定しており実証的な価格である。衰退傾向にある商業地域のため収益物件は非常に少なく賃貸市場の成熟度も低いことから査定された収益価格の妥当性は低い。よって、収益価格は参考程度に留め、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	揖斐駅東方
距離	5800 m
土地の状態
土地面積	281.9 坪 (932 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	揖斐郡大野町岐阜県揖斐郡大野町大字黒野字子持街道８２番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	34 m
奥行き	28 m
面積	950 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は国道沿いの路線商業地域で、一定の交通量もあることから、今後も現状程度の繁華性は維持するものと予測される。なお、売買市場は低調なため、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (2)町内では相対的に繁華性に優るが、企業等の出店意欲は弱く地域要因は静態的である。地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万6,453 円 1平米 3万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万6,453 円 1平米 3万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 10万8,437円 1平米 3万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 10万8,437円 1平米 3万2,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大野町の人口は減少傾向が続いており、５年間の減少率は県平均を大きく上回る。既存商業地は大型店舗及びネット通販と競合状態にある。 (2)行動制限がなくなり地域経済は持ち直し傾向が見られるものの、原油・原材料の上昇、円相場の影響による物価高騰等により先行きは不透明。
地域要因
(1)特段の地域要因に変化はない。交通量に変化はなく、新規店舗の進出も乏しい状態にある。 (2)交通量の多い国道沿いであるが、地域要因は概ね静態的であり、特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	本巣５４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	本巣市
地域	岐阜県揖斐郡大野町大字黒野字子持街道８２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,277 円／平米 12万3,238 円／坪
推定価格 平米 坪	5万463 円／平米 16万6,831 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,265 円／平米 10万6,668 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大野３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡大野町
地域	岐阜県揖斐郡大野町大字黒野字子持街道８２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,058 円／平米 8万6,148 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,995 円／平米 8万2,633 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,639 円／平米 10万4,599 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,600 円／平米 10万4,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大野Ｙ３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡大野町
地域	岐阜県揖斐郡大野町大字黒野字子持街道８２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,446 円／平米 7万900 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,441 円／平米 7万7,496 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,677 円／平米 10万4,724 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	揖斐川Ｙ４５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡揖斐川町
地域	岐阜県揖斐郡大野町大字黒野字子持街道８２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,690 円／平米 8万1,625 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,147 円／平米 7万9,830 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,169 円／平米 10万9,657 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	348 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情