路線価 (2023) 岐阜県加茂郡富加町羽生字天池1395-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 加茂郡富加町岐阜県加茂郡富加町羽生字天池１３９５番９
価格時点	2023 年
駅名	富加駅 から 850m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	746万 円 (339 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	746万 円 (339 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,732 円／坪 1平米 2万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は富加町の羽生地区、及び美濃加茂市加茂野地区を中心とした住宅地の圏域と判定する。需要の中心は、２０代後半から４０代前半の一次取得者。就業地背後に位置する立地から、人口は増加傾向にあり、需要には堅調さが認められる。中心価格帯は、土地が５００万～８００万円程度、新築建売が１６００万～２３００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、富加町全域に美濃加茂市・関市の隣接地域を加えた圏域と判定する。最終需要の中心は２０代後半から４０代の戸建取得で、共働きの子育て世帯が大勢を占める。主力の建売は総額重視の価格設定で、需要サイドも内訳の土地価格に対する感応度は高くない。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が５００万～８００万円、新築建売が１７００万～２３００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法は、同一需給圏内に存する事例によって試算し、地域実態を反映した価格が得られたと判断する。収益還元法は非適用であるが、当該地域の賃貸住宅市場については、旧来地主の供給物件が大半のため、賃料に土地の元本コスト、資産リスクが反映されにくい状況にある。以上により、取引事例比較法の試算結果について代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (2) 取引事例比較法は、富加町内の更地３事例に美濃加茂市の新築建売事例を加えた４事例によって試算し、地域実態相応の説得力を有する価格が得られたと判断する。収益還元法は非適用であるが、当該地域のアパート等は、資産維持・承継など事業外目的も介在しがちな地主の物件が大勢を占め、資産リスク等に大様な賃料形成の常態化を把握している。よって、取引事例比較法の試算結果について代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	富加駅北東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	102.5 坪 (339 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか農地も多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加茂郡富加町岐阜県加茂郡富加町羽生字天池１３９５番９
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	20 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	20 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道背後の小学校、日用店舗への接近性に優れる地域。土地取引も当該町内においては比較的多く、地価も堅調に推移すると予測する。 (2)標準的使用は木造２階建住宅の継続を見込む。断続的な農地転用で外形はスプロール感が新興色に変遷し始め、漸進的な熟成で地価も堅調推移を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町人口は微増傾向にあるが、高齢化が進む。「羽生」地区など市街地付近の需要は比較的堅調。周辺は過疎化が進行。 (2)町人口は直近１年で約１％増。１５歳未満の構成比は県内上位の１４％台半ば。高齢化率は全県より高いが、前年から低下した。
地域要因
(1)農地転用主体のミニ分譲が散発的に見られる。需要に見合った供給で堅調な市況を維持している。 (2)滝田地区に続く遊休町有地の住宅分譲は併用向け画地を除いて完売した。町北東部で第３弾を計画・検討。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	富加Ｙ４６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡富加町
地域	岐阜県加茂郡富加町羽生字天池１３９５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,730 円／平米 7万8,451 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,516 円／平米 8万4,356 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,481 円／平米 7万4,322 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	富加Ｙ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡富加町
地域	岐阜県加茂郡富加町羽生字天池１３９５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,749 円／平米 8万1,820 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,280 円／平米 8万3,576 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,195 円／平米 7万3,377 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	富加４６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡富加町
地域	岐阜県加茂郡富加町羽生字天池１３９５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,087 円／平米 6万9,714 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,198 円／平米 7万6,693 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,106 円／平米 7万6,388 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	富加Ｙ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡富加町
地域	岐阜県加茂郡富加町羽生字天池１３９５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,002 円／平米 7万6,045 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,213 円／平米 8万48 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,484 円／平米 7万1,026 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情