路線価 (2023) 岐阜県加茂郡八百津町野上字坂下116-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 加茂郡八百津町岐阜県加茂郡八百津町野上字坂下１１６番２
価格時点	2023 年
駅名	明智駅 から 6000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	299万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,227 円 1平米 1万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	299万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,227 円／坪 1平米 1万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八百津町、及び可児市・美濃加茂市の住宅地域である。主な需要者は地縁性をもつ個人、又は個人事業者と把握する。過疎化の進む八百津町西方に位置する集落内に位置しており、需要は限定的と考えられる。当該地域の中心価格帯の土地取引は３００万程度と思料する。 (2) 同一需給圏は、町内の住宅地域のほか隣接する美濃加茂市や可児市の住宅地域とも価格牽連性を有する。需要者は、町内在住者あるいは出身者に限定される傾向にあり、町外からの転入者は少ない。対象標準地の前面道路である国道４１８号沿いには、長期間成約に至らない売物件が多く、需要は総じて弱い。市場で発生する取引の大半は、土地総額５００万円以下であり、散発的に見られる新築住宅の供給は、近年、見受けられない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内から比較的広範囲に規範性のある取引事例を選択して試算した価格である。収益価格は、近隣地域及びその周辺が既存集落で、賃貸市場が成立していないと判断し適用を断念した。よって、本件では信頼性が比較的高い比準価格を求めたうえ、代表標準地との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地の画地規模を前提とした賃貸建物建設は非現実的であり、また町内では賃貸市場が形成されておらず、土地建物一体での投資元本の回収が困難な状況であるため、収益還元法を適用できなかった。取引事例比較法の適用に当たり、町外の事例も採用したが、価格牽連性の強い町内西部の３事例の採用により、地域の不動産市場を反映する比準価格を試算し得た。したがって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	明智駅北東方
距離	6000 m
土地の状態
土地面積	56.3 坪 (186 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅を中心に店舗も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加茂郡八百津町岐阜県加茂郡八百津町野上字坂下１１６番２
標準地の範囲
東	75 m
西	155 m
南	45 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	近隣地域全域が土砂災害警戒区域である。
街路	基準方位北、７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層住宅や食品店舗も散見される農地も残る幹線沿いの地域であるが、概ね静態的に推移している。地価は弱含みに推移するものと予測される。 (2)店舗も見られる国道４１８号沿線の混在地域であり、沿線では長期間成約に至らない売物件が散見され、今後も地価は下落傾向で推移し、背後住宅地域との価格差は縮小するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万3,227 円 1平米 1万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万3,227 円 1平米 1万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少が著しい。高齢化比率も非常に高い。特に旧市街地部、東部奥地の人口減少が顕著である。 (2)土地取引は町内在住者や出身者による需要が大半であり、市場は縮小傾向が続いている。
地域要因
(1)概ね静態的に推移しており、特筆すべき地域要因の変動はみられない。 (2)地域要因に変動はなく、背後住宅地域において単発的に小規模宅地分譲が散見される程度であり、静態的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	八百津Ｙ４７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡八百津町
地域	岐阜県加茂郡八百津町野上字坂下１１６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,503 円／平米 4万4,641 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,733 円／平米 4万8,707 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,411 円／平米 5万949 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,400 円／平米 5万912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	八百津４７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡八百津町
地域	岐阜県加茂郡八百津町野上字坂下１１６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,828 円／平米 4万5,715 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,443 円／平米 5万1,055 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,481 円／平米 5万4,486 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,500 円／平米 5万4,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	八百津Ｙ１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡八百津町
地域	岐阜県加茂郡八百津町野上字坂下１１６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,699 円／平米 5万8,513 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,844 円／平米 5万8,992 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,598 円／平米 5万8,179 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	可児Ｙ１９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	可児市
地域	岐阜県加茂郡八百津町野上字坂下１１６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,509 円／平米 4万7,967 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,953 円／平米 5万6,047 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,871 円／平米 4万9,164 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,900 円／平米 4万9,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情