路線価 (2023) 岐阜県加茂郡八百津町八百津字豊岡4084-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 加茂郡八百津町岐阜県加茂郡八百津町八百津字豊岡４０８４番２
価格時点	2023 年
駅名	明智駅 から 9000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,700万 円 (846 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,700万 円 (846 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,451 円／坪 1平米 2万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八百津町内から美濃加茂市・可児市を含む周辺市町の商業地域並びに用途混在地域と判定する。主な需要者は地縁性を有する個人、又は個人事業者にほぼ限られる。隣接市町に立地する大型店舗による顧客の吸引や、事業者並びに地元顧客層の高齢化、及び商圏人口の減少等により、衰退傾向の継続が懸念される。事業用地の需要も少なく、中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 町内での取引が極めて少なかったため、本件においては同一需給圏を広域的に捉え、周辺郡部の中心市街地の事例も採用した。主たる需要者は、町内企業や個人事業主であるが、商業繁華性の乏しい近隣地域においては、居住目的の個人による取得も考えられる。季節によっては、行列ができる人気店舗も一部に見られるものの、地域としては衰退傾向にあり、不動産市場は縮小傾向が続いている。町内での取引は、極めて少ないため、中心価格帯を把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は低層の併用、閉鎖も含む店舗がみられる古くからの商業地域であるが、賃貸市場は未成熟で、店舗等の賃貸物件はあまり見られないことから収益還元法は非適用とした。自用目的の取引が中心であり市場実態を反映していることから比準価格を採用し、当該標準地の価格推移も考慮の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、繁華性の乏しい旧来からの商店街であり、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法を適用できなかった。取引に当たり、不動産の収益性が重視されることはなく、専ら地域の地価水準や他の売物件価格との比較検討により意思決定が行われているため、市場参加者の意思決定過程を反映する比準価格の説得力は高い。よって、時系列的な価格推移や背後住宅地との価格バランス等も勘案の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	明智駅北東方
距離	9000 m
土地の状態
土地面積	255.9 坪 (846 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗、作業場兼住宅等
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、住宅等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加茂郡八百津町岐阜県加茂郡八百津町八百津字豊岡４０８４番２
標準地の範囲
東	120 m
西	40 m
南	35 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	47 m
面積	750 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	地域内の一部が、土砂災害警戒区域である。
街路	６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)歴史のある商業地域であるが、人口減少や高齢化による衰退が懸念される。需要が乏しいため今後も地価は下落基調で推移すると予測する。 (2)旧来からの商店街であるが、朽廃した店舗や既存建物解体後の未利用地が見受けられるとともに、宅地需要は限定的であり、土地利用の変化に乏しいため、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少が著しい。高齢化比率も非常に高い。特に旧市街地部、東部奥地の人口減少が顕著である。 (2)町内商業地域では、老舗の蔵元や和菓子店等を中心に季節的な賑わいを見せるものの、新規の店舗出店等は極めて稀であり、商業地需要は乏しい。
地域要因
(1)旧来からの中心市街地であり、目立った変化は無いものの、旧市街地の高齢化は進展しており、衰退傾向で推移している。 (2)地域要因に変動はないが、既設建物解体後の未利用地が散見される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	八百津４３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡八百津町
地域	岐阜県加茂郡八百津町八百津字豊岡４０８４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,698 円／平米 1万8,838 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,929 円／平米 3万9,437 円／坪
標準価格 平米 坪	2万253 円／平米 6万6,956 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	御嵩Ｙ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	可児郡御嵩町
地域	岐阜県加茂郡八百津町八百津字豊岡４０８４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万428 円／平米 6万7,535 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,999 円／平米 6万6,117 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,331 円／平米 6万602 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,100 円／平米 5万9,839 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	八百津Ｙ４７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡八百津町
地域	岐阜県加茂郡八百津町八百津字豊岡４０８４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,121 円／平米 4万9,990 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,347 円／平米 5万4,043 円／坪
標準価格 平米 坪	2万231 円／平米 6万6,884 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	川辺４６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡川辺町
地域	岐阜県加茂郡八百津町八百津字豊岡４０８４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,961 円／平米 5万9,379 円／坪
推定価格 平米 坪	3万367 円／平米 10万393 円／坪
標準価格 平米 坪	2万518 円／平米 6万7,833 円／坪
査定価格 平米 坪	2万300 円／平米 6万7,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情