路線価 (2023) 岐阜県可児郡御嵩町中字西之門2265-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 可児郡御嵩町岐阜県可児郡御嵩町中字西之門２２６５番２外
価格時点	2023 年
駅名	御嵩駅 から 170m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	761万 円 (354 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,079 円 1平米 2万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	758万 円 (354 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万748 円／坪 1平米 2万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として町の中心市街地を形成する既成住宅地域。需要者の中心は、当地域に地縁や血縁を有する居住者や小規模事業者等。他地域からの転入者等の一次取得者は少ない。公共施設等へ関係位置は良好であるが、売り物件が少なく、需要も低調で、取引は少ない。周辺では、２３百万円台の分譲住宅の取引が見られるが、当標準地近隣は、分譲住宅の取引は殆ど無い。土地も画地規模や用途が様々で、市場の中心となる価格帯を推定することは困難である。 (2) 同一需給圏は御嵩小学校校区内住宅地域を中心に御嵩町内の価格的な牽連関係を有する住宅地域を含む。主たる需要者は地縁性を有する個人法人、鉄道駅との接近性及び閑静な居住環境に着目する名古屋市等都市圏へ通勤する勤労者である。中山道の宿場町として栄えた面影が薄れた静態的な地域的特性に加え新型コロナに起因した需要減を反映して需給弱含みが継続し地価も下落基調にある。需要中心価格帯は標準的な新築戸建で総額２６００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣周辺に既存の共同住宅も散見されるが、戸建住宅主体の地域である。又、当標準地は共同住宅として、家賃水準や稼働率の外、画地規模等を考慮すると、経済合理性を有する共同住宅の想定が困難で、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、町内全域より画地規模、用途等の類似性の高い事例より試算したもので、取引の実態を反映した信頼性の高い価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) アパート等の賃貸物件も見られるが、本件では近隣地域の地域的特性及び不動産賃貸借市場の成熟具合から評価手法としての現実的妥当性が乏しいと判断した収益還元法は適用しなかった。自用目的の取引が中心的であり信頼性を有する取引事例を収集できたことから市場性を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、さらに代表標準地からの検討を踏まえて鑑定評価額を上記の如く決定した。
交通
交通施設	御嵩駅北西方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	107.1 坪 (354 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が多く見られる既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	可児郡御嵩町岐阜県可児郡御嵩町中字西之門２２６５番２外
標準地の範囲
東	110 m
西	85 m
南	65 m
北	95 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	採掘権（亜炭）の登録履歴あり。
街路	基準方位　北、５．２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)名鉄御嵩駅周辺の町の中心市街地を形成する既成の住宅地域。公共施設や商店街との関係位置も良好である。人口減少と高齢化が進捗する中で、地価は今後共下落基調の推移を予測する。 (2)名鉄御嵩駅至近の既成住宅地域であり現状維持にて推移と予測。長年に亘り弱含み推移であった需給は静態的な地域的特性に加え新型コロナに起因した需要減を反映して弱含みが継続、地価も同様に下落基調にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万1,079 円 1平米 2万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)自動車関連等の製造業のウエイトが高い町。外国人の割合も高い。亜炭廃坑対策や名鉄広見線の廃線の動向等が注目される。 (2)人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。土地取引件数と建築着工数はやや増加したものの地価の下落傾向は続いている。
地域要因
(1)御嵩駅に近い既成住宅地域。公共施設等との関係は良好で、多様な用途が見られるが、周辺地域に比べ土地取引は少ない。 (2)地域要因に目立った変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	御嵩Ｙ３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	可児郡御嵩町
地域	岐阜県可児郡御嵩町中字西之門２２６５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,867 円／平米 7万2,292 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,558 円／平米 7万4,577 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,694 円／平米 7万5,026 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	御嵩３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	可児郡御嵩町
地域	岐阜県可児郡御嵩町中字西之門２２６５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,149 円／平米 6万1 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,414 円／平米 7万4,101 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,326 円／平米 7万504 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	御嵩Ｙ３１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	可児郡御嵩町
地域	岐阜県可児郡御嵩町中字西之門２２６５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,624 円／平米 7万8,101 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,156 円／平米 7万6,554 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,481 円／平米 7万1,016 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	御嵩３６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	可児郡御嵩町
地域	岐阜県可児郡御嵩町中字西之門２２６５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,184 円／平米 7万34 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,397 円／平米 7万7,350 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,174 円／平米 7万1 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	御嵩１９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	可児郡御嵩町
地域	岐阜県可児郡御嵩町中字西之門２２６５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,292 円／平米 5万3,861 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,738 円／平米 5万2,030 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,922 円／平米 6万5,862 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情