路線価 (2023) 静岡県静岡市葵区呉服町2-6-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市葵区静岡県静岡市葵区呉服町２丁目６番８
価格時点	2023 年
駅名	静岡駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 376万8,840 円
1平米当たり	1平米 114万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億2,900万 円 (324 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 472万7,580 円 1平米 143万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4億2,900万 円 (324 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 472万7,580 円／坪 1平米 143万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に静岡駅周辺に存する繁華な商業地域である。主な需要者は県内外の企業、不動産投資関連企業や個人事業主等様々である。周辺地域の再開発ビルの完成等により地域の商環境は向上したが、新型コロナの影響を受け需要はやや停滞している。需要の中心となる価格帯は、規模・用途等によって大きく異なるため価格帯は広く把握は困難である。市場で取引されている物件は、総額で２億円～８億円前後が多いと見られる。 (2) 同一需給圏はＪＲ静岡駅周辺に存する繁華性の高い商業地域である。需要の中心は県内外の比較的資本力を有する法人、個人事業者及び不動産投資家等である。中心商業地での再開発事業が竣工し、繁華性向上の将来期待を有する中において、物価高による商況への影響等から空き店舗の市場滞留期間は長期化する傾向にある。中心となる価格帯は２億円～８億円程度であるが、利用目的や規模等の個別性により取引価格も様々で、その価格帯は広い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は呉服町通り沿いの繁華な商業地域である。自用の事務所店舗ビルも多いが賃貸用不動産等も見られる。賃料は既存賃料をベースに形成される傾向が強くバラツキも大きいため収益価格はやや低くなった。これに対して、実際の取引事例から求めた比準価格は、より実勢を反映していると判断した。よって、比準価格を中心とし収益価格を比較考量して、前年標準地価格等との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 呉服町通り沿いに位置する商業地域で、相応のテナント需要を有するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。また実際の取引に当たっては、必ずしも賃料徴収力や収益性に基づくものではなく、周辺地価相場をも参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、更に指定基準地及び前年標準地価格、市場動向等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ静岡駅北西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	98 坪 (324 平米)
私道分面積	24 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の専門店舗ビルが建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市葵区静岡県静岡市葵区呉服町２丁目６番８
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	４階建程度の中層店舗地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	324 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	店舗等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内中心部で最も繁華性の高い商業地域である。周辺再開発事業の完成等に伴って商環境が向上しつつあったが新型コロナの影響でやや停滞傾向が続き、今のところ先行きは不透明である。 (2)県内随一の繁華性を有する商業地域として、概ね現状の地域環境が維持されると予測する。空き店舗も長期化するなど、店舗需要の先行き不透明感を有する中において、地価はやや模様眺めの状況にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階建程度の中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 495万9,000 円 1平米 150万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 495万9,000 円 1平米 150万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 495万9,000円 1平米 150万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 472万7,580円 1平米 143万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 495万9,000円 1平米 150万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 472万7,580円 1平米 143万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は収束しつつあるが先行きはやや不透明感が漂う。立地条件や地域の性格によって回復の度合いに格差が生じている。 (2)経済活動が正常化しつつある中において、中心商業地域、路線商業地域の需要は概ね持ち直し傾向にある。郊外部は弱含み状況が続いている。
地域要因
(1)呉服町周辺は再開発が進み長期的に商環境の向上が見込まれる。物販や飲食店舗等が中心で、空き店舗がやや目立ち高価格帯物件の成約は少ない。 (2)再開発事業の竣工等による将来期待を有するが、店舗需要はやや弱含み。格別な変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区呉服町２丁目６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	140万6,616 円／平米 465万272 円／坪
推定価格 平米 坪	135万3,031 円／平米 447万3,120 円／坪
標準価格 平米 坪	144万5,546 円／平米 477万8,975 円／坪
査定価格 平米 坪	145万 円／平米 479万3,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	24.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区呉服町２丁目６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	73万5,947 円／平米 243万3,041 円／坪
推定価格 平米 坪	81万7,719 円／平米 270万3,379 円／坪
標準価格 平米 坪	150万3,160 円／平米 496万9,447 円／坪
査定価格 平米 坪	150万 円／平米 495万9,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区呉服町２丁目６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	163万2,681 円／平米 539万7,643 円／坪
推定価格 平米 坪	155万4,934 円／平米 514万612 円／坪
標準価格 平米 坪	152万4,445 円／平米 503万9,815 円／坪
査定価格 平米 坪	152万 円／平米 502万5,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区呉服町２丁目６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	140万1,165 円／平米 463万2,251 円／坪
推定価格 平米 坪	135万723 円／平米 446万5,490 円／坪
標準価格 平米 坪	154万7,220 円／平米 511万5,109 円／坪
査定価格 平米 坪	155万 円／平米 512万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情