路線価 (2023) 静岡県静岡市葵区呉服町1-1-13外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市葵区静岡県静岡市葵区呉服町１丁目１番１３外
価格時点	2023 年
駅名	静岡駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 148万7,700 円
1平米当たり	1平米 45万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億3,400万 円 (415 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 186万1,278 円 1平米 56万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億3,200万 円 (415 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 185万1,360 円／坪 1平米 56万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は静岡市内の中心商業地域一円。市場参加者はエリア内で飲食・物販店の営業や事務所開設目的の地元企業が中心で、一部全国的な企業も見られる。飲食店舗ビルやホテル、事務所のほか高層共同住宅等が建ち並び、繁華性の高い商業地域が形成され、新型コロナウイルス感染症の影響はあるが、今後需要は安定傾向か、場所によっては強含みに向かうと予測する。道路事情や店舗連たんの程度、画地規模によるばらつきが大きく中心価格帯はない。 (2) 同一需給圏はＪＲ静岡駅周辺に存する繁華性の高い商業地域である。需要の中心は県内外の比較的資本力のある法人事業者等である。ＪＲ静岡駅周辺の再開発事業計画等から県内最上位の商業地域として選好性は高く、コロナ禍の影響もオフィス街区では小さく、取引は復調傾向が窺える。中心となる価格帯は２億円～８億円程度であるが、利用目的や規模等の個別性により取引価格も様々で、その価格帯は広い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益性を重視する商業地域に位置し、類似の取引事例に比準して求めた比準価格の精度は高い。一方適切な賃料や還元利回りを査定のうえ、賃貸用建物の建築を想定して収益価格を試算したが、昨今の資材価格高騰から想定建物価格が高額となり、比準価格と比較しやや低位に試算された。したがって本件では規範性の優る比準価格を重視し、収益価格も勘案し、代表標準地価格との均衡や、周辺の不動産市況にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 静岡市中心部に位置する商業地域で、相応のテナント需要を有するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。また実際の取引に当たっては、必ずしも賃料徴収力や収益性に基づくものではなく、周辺地価相場をも参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、更に市場動向等に留意するとともに、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	静岡駅北西方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	125.5 坪 (415 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所、店舗兼車庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模中高層の事務所兼店舗ビルが多い商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市葵区静岡県静岡市葵区呉服町１丁目１番１３外
標準地の範囲
東	130 m
西	60 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺には日銀静岡支店や大病院、デパート等も立地する高度商業地域だが、現在地域要因に格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。 (2)金融関連ビル、病院等が集積する高度商業地で、周辺では再開発事業も完成し、今後も良好な地域環境が維持されると予測する。オフィス街へのコロナ禍の影響は小さく、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 191万7,480 円 1平米 58万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 192万4,092 円 1平米 58万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 191万7,480円 1平米 58万円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 184万1,442円 1平米 55万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 192万4,092円 1平米 58万2,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 184万1,442円 1平米 55万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症患者は再び増加し、ロシアのウクライナ侵攻による世界的な資源・原材料価格の高騰により景気は先行き不透明感が漂う。 (2)経済活動が正常化しつつある中において、中心商業地域、路線商業地域の需要は概ね持ち直し傾向にある。郊外部は弱含み状況が続いている。
地域要因
(1)周辺に集客施設が多い市街地中心部の高度商業地域で、需要は安定傾向で推移している。地域要因に変動はない。 (2)オフィス街へのコロナ禍の影響は小さく、再開発事業の竣工等による将来期待を有する。格別な変動要因はない。
個別的要因	(1)代替競争関係にある他の不動産と比較して市場競争力は普通。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区呉服町１丁目１番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万3,417 円／平米 139万9,817 円／坪
推定価格 平米 坪	44万5,858 円／平米 147万4,007 円／坪
標準価格 平米 坪	57万2,347 円／平米 189万2,179 円／坪
査定価格 平米 坪	57万2,000 円／平米 189万1,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区呉服町１丁目１番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万1,276 円／平米 205万3,938 円／坪
推定価格 平米 坪	47万4,749 円／平米 156万9,520 円／坪
標準価格 平米 坪	57万4,062 円／平米 189万7,849 円／坪
査定価格 平米 坪	57万4,000 円／平米 189万7,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区呉服町１丁目１番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万6,344 円／平米 150万8,673 円／坪
推定価格 平米 坪	41万4,858 円／平米 137万1,521 円／坪
標準価格 平米 坪	55万4,623 円／平米 183万3,584 円／坪
査定価格 平米 坪	55万5,000 円／平米 183万4,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区呉服町１丁目１番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万3,686 円／平米 169万8,246 円／坪
推定価格 平米 坪	49万9,498 円／平米 165万1,340 円／坪
標準価格 平米 坪	58万4,208 円／平米 193万1,392 円／坪
査定価格 平米 坪	58万4,000 円／平米 193万704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区呉服町１丁目１番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	73万5,947 円／平米 243万3,041 円／坪
推定価格 平米 坪	81万7,719 円／平米 270万3,379 円／坪
標準価格 平米 坪	61万2,983 円／平米 202万6,522 円／坪
査定価格 平米 坪	61万3,000 円／平米 202万6,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情