路線価 (2023) 静岡県静岡市駿河区向敷地字木ノ上291-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市駿河区静岡県静岡市駿河区向敷地字木ノ上２９１番１５
価格時点	2023 年
駅名	安倍川駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 24万1,338 円
1平米当たり	1平米 7万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,000万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,622 円 1平米 8万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,000万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,622 円／坪 1平米 8万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は安倍川右岸を中心とした郊外の住宅地域一円である。需要者は市内に居住する一次取得者を中心とするが低位な地価水準等を背景に地区外転入者を一部含む。当該地域は小規模一般住宅が密集し街路条件がやや劣る等居住環境は良好とは言い難いことから地価はほぼ横ばい傾向で推移している。中心価格帯は土地で１，０００万円前後、新築戸建で２，５００万円～３，０００万円程度と把握した。 (2) 同一需給圏は静岡市の郊外部に位置する住宅地域である。需要者の中心は静岡市居住の一次取得者が多く外部からの流入も見られる。街路がやや雑然としているが開発余地があるため小規模な分譲地が多く見られる。地域内に大きな変動は見られず従来の既存住宅地域の環境を維持している。中心となる価格帯は、土地の総額で１０００万円～１５００万円前後、新築の戸建物件で２５００万円～３０００万円程度と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は小規模一般住宅が密集する郊外の住宅地域で戸建住宅指向が強く自用目的の取引が殆どである。収益価格は対象標準地の地積が小さく賃貸需要の中心がファミリータイプであることから合理的な賃貸想定が困難なため試算を断念した。以上から、試算価格は比準価格のみであるが当該価格を前提に代表標準地価格及び前年価格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は自用目的での取引が殆どを占める既成住宅地域である。当該地域においてはアパート等も見られるが、収益性より自己使用における快適性がより重視されて価格が形成されている。また、画地規模や法令規制等から想定可能な賃貸用建物の規模や賃貸需要を検討し、収益還元法の適用は困難と判断した。したがって、取引事例より求めた実証的な比準価格を重視し、地域の需給動向や代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	安倍川駅北方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅の中に農地等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市駿河区静岡県静岡市駿河区向敷地字木ノ上２９１番１５
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	15.5 m
面積	115 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近隣地域は小規模住宅が密集する郊外の既成住宅地域で今後も緩慢に住宅が増加するものと予測する。地価は行き止まり道路が多い等街路条件がやや劣ること等から地価はほぼ横ばい傾向と予測する。 (2)中小規模の住宅が建ち並ぶ安倍川西岸郊外の既存住宅地域で地域内に大きな変動は認められない。小規模分譲地が多く今後とも従来の環境を維持しつつ住宅地域として推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万7,622 円 1平米 8万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万7,622 円 1平米 8万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　新型コロナウイルスの収束傾向等から駿河区の宅地需要は災害リスク懸念及び過疎化が顕著な地域を除いて回復傾向で比較的安定的に推移している。 (2)住環境や利便性が良好な地域は堅調な状態が継続し、競争力に劣る郊外部や沿岸部は下落傾向が続く。全般的に画地規模の小規模化が見られる。
地域要因
(1)　近隣地域は小規模住宅が密集する郊外の既成住宅地域で街路条件がやや劣ること等から地価はほぼ横ばい傾向で推移している。 (2)安倍川西岸の既存住宅地域。街路条件でやや劣り、画地の細分化により小規模分譲地や、比較的小規模な建売住宅の増加傾向が続いている。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。　 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区向敷地字木ノ上２９１番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,395 円／平米 24万9,256 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,917 円／平米 24万4,370 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,736 円／平米 29万3,361 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,700 円／平米 29万3,242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区向敷地字木ノ上２９１番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,986 円／平米 43万6,346 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,381 円／平米 36万8,226 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,128 円／平米 30万7,881 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,100 円／平米 30万7,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区向敷地字木ノ上２９１番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万488 円／平米 29万9,153 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,592 円／平米 29万6,191 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,983 円／平米 28万7,566 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,000 円／平米 28万7,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区向敷地字木ノ上２９１番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,949 円／平米 26万4,311 円／坪
推定価格 平米 坪	8万838 円／平米 26万7,250 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,093 円／平米 28万1,317 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,100 円／平米 28万1,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情