路線価 (2023) 静岡県静岡市清水区駒越中2-1668-30 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市清水区静岡県静岡市清水区駒越中２丁目１６６８番３０
価格時点	2023 年
駅名	清水駅 から 6000m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	925万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万2,409 円 1平米 5万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	925万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万2,409 円／坪 1平米 5万8,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は清水区郊外の住宅地一円である。需要者は３０才～４０才前後のサラリーマンを中心とする一次取得者層が中心である。また、住宅地需要は雇用や所得環境が低迷していることからマイナス傾向にあり、地縁選好性が強い当地域へ関心度は低い。市中心部への交通アクセスはやや劣るが、街区状態は良好でまた、価格に値頃感があることから一定の宅地需要は認められる。土地は１５０㎡前後で９００万円～１，２００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、清水区内の価格中位の住宅地域一円である。需要の中心は地元居住者もしくは周辺に勤務拠点のある一次取得者層と把握された。人口が減少傾向下にあって宅地供給が過剰気味な市況を反映し、需要は総じて弱いものの、相対的な地価割安感から、市況に改善傾向も認められる。需要の中心となる価格帯は土地で総額約７００万円～１，０００万円程度、新築住宅で２，０００万円～２，５００万円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地積規模が１５９㎡と過小で、経済合理性のある土地利用が出来ないことから収益価格は試算できなかった。自用目的の取引が支配的な郊外の住宅地域であることから、比準価格を標準とし代表標準地との検討や対前年変動率も考慮すると共に、最近の不動産市場は総額も十分考慮されていることにも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の戸建住宅が主体の住宅地域であり、収益性による地価形成が未成熟な地域特性を鑑み、収益価格の試算は省略した。一方、比準価格は実際の市場で成立した複数の取引事例を価格判定の根拠としており、実証性が高い。試算過程における補修正も適切であったため、当該価格は市場適合性を有し、価格決定における主要指標となり得ると判断した。よって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ清水駅南方約
距離	6000 m
土地の状態
土地面積	48.1 坪 (159 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市清水区静岡県静岡市清水区駒越中２丁目１６６８番３０
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	17 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	折戸湾に近く、海抜のやや低い住宅地域
街路	基準方位　　　北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沿岸部に近い災害リスクの懸念される既成住宅地域で、他地域からの流入も少ないため当面は大きな環境の変化は見られず、現状の環境を維持しつつ推移していくものと予測される。 (2)沿岸部に近い災害リスクが懸念される既成住宅地域であり、今後も地価の下落傾向が継続するものの、相対的な値ごろ感から若年層等からの需要が散見され、下落率は縮小傾向に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万2,409 円 1平米 5万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万2,409 円 1平米 5万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万2,409円 1平米 5万8,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万2,409円 1平米 5万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万2,409円 1平米 5万8,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万2,409円 1平米 5万8,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響による停滞状態から脱出し、国民へのワクチン接種率の向上に伴い、緩やかに回復傾向にある。 (2)沿岸部の災害リスクが懸念される住宅地にあっては依然として地価下落傾向が続いているが、値ごろ感から需要に改善傾向が認められる地域もある。
地域要因
(1)周辺部での宅地分譲による供給過剰感に加え、先安感による買控えもあり買手市場となっている。 (2)区画整然とした良好な環境が維持された住宅地域であるが、市中心部から距離を置く地理的位置にあり、沿岸部に近く、災害リスクが懸念される。
個別的要因	(1)ほぼ標準的な画地であり、近隣地域内にあっては中庸を得ている。なお、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区駒越中２丁目１６６８番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万711 円／平米 29万9,891 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,309 円／平米 28万5,338 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,633 円／平米 18万7,229 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,300 円／平米 19万2,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区駒越中２丁目１６６８番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,107 円／平米 20万2,020 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,909 円／平米 19万8,059 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,465 円／平米 18万6,673 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,200 円／平米 19万2,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区駒越中２丁目１６６８番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,637 円／平米 31万9,482 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,313 円／平米 29万5,269 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,313 円／平米 18万6,171 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,000 円／平米 19万1,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区駒越中２丁目１６６８番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万552 円／平米 23万3,245 円／坪
推定価格 平米 坪	7万552 円／平米 23万3,245 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,351 円／平米 18万6,296 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,000 円／平米 19万1,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区駒越中２丁目１６６８番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,605 円／平米 19万7,054 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,605 円／平米 19万7,054 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,444 円／平米 18万6,604 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,100 円／平米 19万2,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情