路線価 (2023) 静岡県静岡市清水区真砂町49 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市清水区静岡県静岡市清水区真砂町４９番
価格時点	2023 年
駅名	清水駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,700万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万9,370 円 1平米 14万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,700万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万9,370 円／坪 1平米 14万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は静岡市清水区内の商業地域一円。市場参加者はエリア内で飲食・物販店の営業や事務所開設目的の地元企業が中心である。飲食店舗ビルや事務所等が建ち並ぶが、郊外化の進捗や静岡市中心部への顧客流出により繁華性は頭打ちで空店舗が目立つ。新型コロナウイルス感染症の影響もあり回復の見込みがなく、今後も停滞傾向が続くと予測する。道路事情や店舗連たんの程度、画地規模によるばらつきが大きく中心価格帯はない。 (2) 同一需給圏は主に静岡市清水区中心部及びその周辺に存する商業地域である。主な需要者は県内外の企業、不動産投資関連企業や個人事業主等様々である。周辺地域は商業施設の入れ替わりや再開発も施工されているが、総じて商況、投資需要とも低調で停滞傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、規模・用途等によって大きく異なるが、市場で取引されている価格帯は、土地の総額で１５００万円～３０００万円前後が多いと見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益性を重視する商業地域に位置し、類似の取引事例に比準して求めた比準価格の精度は高い。一方適切な賃料や還元利回りを査定のうえ、賃貸用建物の建築を想定して収益価格を試算したが、昨今の資材価格高騰から想定建物価格が高額となり、比準価格と比較しやや低位に試算された。したがって本件では規範性の優る比準価格を重視し、収益価格も勘案し、代表標準地価格との均衡や、周辺の不動産市況にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域はＪＲ清水駅前のアーケード商店街を中心とする商業地域である。賃貸用不動産等の収益物件も見られるが、その数は少なく賃貸市場は成熟するまでには至っていない。賃料は既存賃料をベースに形成される傾向が強くバラツキも大きく収益価格はやや低位に求められた。したがって、実際の取引事例より求めた実証的な比準価格を重視し収益価格を勘案して、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	清水駅南西方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	35.4 坪 (117 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市清水区静岡県静岡市清水区真砂町４９番
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	400 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	4.7 m
奥行き	25 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	台風１５号による浸水や断水あり
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ清水駅前の中心商業地域だが、郊外型店舗への顧客流出、ネット通販等の影響で衰退傾向にある。現在地域要因に格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。 (2)清水駅前に位置する旧来のアーケード商店街である。中小規模の店舗が多く空き家状態の施設も見られる。飲食店舗が増加傾向で昼間の人通りが少ないため商業地域としては停滞傾向が続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 48万9,288 円 1平米 14万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 48万9,288 円 1平米 14万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2019年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症患者は再び増加し、ロシアのウクライナ侵攻による世界的な資源・原材料価格の高騰により景気は先行き不透明感が漂う。 (2)新型コロナの影響は収束しつつあるが先行きはやや不透明感が漂う。立地条件や地域の性格によって回復の度合いに格差が生じている。
地域要因
(1)空き店舗が目立つ旧来からのアーケード商店街で、需要は弱含み傾向で推移している。地域要因に変動はない。 (2)清水駅前のアーケード商店街で日中の人通りは少なく飲食店舗が増加傾向で全体的な商況は低迷が続いている。
個別的要因	(1)代替競争関係にある他の不動産と比較して市場競争力は普通。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区真砂町４９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万4,296 円／平米 57万6,223 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,773 円／平米 57万4,494 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,602 円／平米 51万1,114 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区真砂町４９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,738 円／平米 49万1,728 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,655 円／平米 46万8,311 円／坪
標準価格 平米 坪	14万7,711 円／平米 48万8,333 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区真砂町４９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,249 円／平米 35万1,259 円／坪
推定価格 平米 坪	11万611 円／平米 36万5,680 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,894 円／平米 48万5,632 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区真砂町４９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,367 円／平米 44万911 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,139 円／平米 36万7,426 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,405 円／平米 47万4,097 円／坪
査定価格 平米 坪	14万3,000 円／平米 47万2,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情